2015房估案例與分析考點(diǎn)：餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)：

（一）地段選擇的差異性

餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價(jià)值較高，這一點(diǎn)與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營規(guī)?？梢赃_(dá)到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。

（二）營業(yè)收入的差異性

餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其收入主要來自其經(jīng)營收入，然而影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素很多，主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、環(huán)境會(huì)帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營品牌等往往會(huì)給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。在實(shí)際生活中我們常?？吹竭@樣的現(xiàn)象，處于同一地段的餐飲房地產(chǎn)，有的門庭若市，生意紅火，而有的卻比較冷清，而這種收入的差異主要來自于房地產(chǎn)以外的因素。因此估價(jià)時(shí)要考慮將這部分收入進(jìn)行剝離。

二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)方法的選用與商業(yè)房地產(chǎn)、酒店基本類似，可參閱本章第二、四節(jié)。但由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，因此利用收益法估價(jià)時(shí)，凈收益的測算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)。方法之一是通過商業(yè)利潤進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當(dāng)估價(jià)對象獲取的利潤率高于社會(huì)平均商業(yè)利潤率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價(jià)對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。

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