2015房估理論與方法要點(diǎn)：房地產(chǎn)的特性壽命長久

　　壽命長久特性也稱為耐久性，對土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。土地雖然可能發(fā)生塌陷、被洪水淹沒或者荒漠化、鹽漬化等，但它在地表上所標(biāo)明的場所、作為空間是永存的。實(shí)際上，只要對土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價值一般不會喪失，能夠一次又一次地被反復(fù)利用。而其他物品，不論如何保護(hù)，只要被使用就會發(fā)生磨損，經(jīng)過一定期限或較長時間的使用之后，最終會報(bào)廢，喪失使用價值。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價值才會被拆除。

　　由于壽命長久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。對此點(diǎn)的認(rèn)識在房地產(chǎn)估價上具有重要的意義，如坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價值較低。另外，對耕地來說，如果采用一種會破壞土壤肥力的方式耕作，或者不注意環(huán)境保護(hù)，土地在某種意義上也有“毀滅”的可能。

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