房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)名詞解釋

　　名詞解釋：

　　房地產(chǎn)估價(jià)（real estate appraisal）

　　是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。

　　估價(jià)原則（appraisal principle）

　　是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正。這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為原則。同時(shí)，在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的技術(shù)性原則主要有合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（certified real estate appraiser，CREA）

　　是指經(jīng)全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師分為專職和兼職兩類。專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是指與注冊(cè)所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂了勞動(dòng)合同，該機(jī)構(gòu)委托當(dāng)?shù)厝瞬欧?wù)中心為其托管人事檔案并為其繳納社會(huì)保險(xiǎn)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。除專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師之外的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，為兼職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

　　估價(jià)程序（appraisal process）

　　是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作的全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序。通俗一點(diǎn)講，就是圓滿地完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，從頭到尾需要做哪些工作，應(yīng)當(dāng)先做什么、后做什么。房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序是：

　?。?）獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；

　?。?）受理估價(jià)委托；

　?。?）擬定估價(jià)作業(yè)方案；

　?。?）搜集估價(jià)所需資料；

　?。?）實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；

　　（6）選定估價(jià)方法測(cè)算；

　?。?）確定估價(jià)結(jié)果；

　　（8）撰寫估價(jià)報(bào)告；

　?。?）審核估價(jià)報(bào)告；

　?。?0）出具估價(jià)報(bào)告；

　?。?1）估價(jià)資料歸檔。

　　市場法（market comparison approach）

　　又稱市場比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　收益法（income approach）

　　又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　房地產(chǎn)（real estate，real property）

　　是指土地、建筑物及其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

　　土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。

　　實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分。區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。具體地說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場所（如市中心、機(jī)場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等）的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀等。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)（date of value）

　　是指評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，即在該時(shí)間上估價(jià)對(duì)象才有該價(jià)值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間價(jià)值會(huì)有所不同，所以，估價(jià)通常是對(duì)估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值作出估計(jì)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常用公歷年、月、日表示。

　　估價(jià)目的（appraisal purpose）

　　是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者通俗一點(diǎn)講，委托人將未來完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為、行政行為等的需要。例如，是為房地產(chǎn)買賣或租賃提供價(jià)格或租金參考依據(jù)而估價(jià)，還是為銀行衡量擬抵押房地產(chǎn)的價(jià)值而估價(jià)，還是為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額而估價(jià)，或是為政府掌握劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等的數(shù)額而估價(jià)。

　　公開市場價(jià)值（open market value）

　　是指在下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：

　?、俳灰纂p方是自愿地進(jìn)行交易的——一個(gè)賣者并不是被迫將房地產(chǎn)賣給特定的買者，一個(gè)買者也不是被迫從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；

　　②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；

　?、劢灰纂p方具有必要的專業(yè)知識(shí)并了解交易對(duì)象；

　?、芙灰纂p方掌握必要的市場信息；

　　⑤交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；

　　⑥不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)——例如房地產(chǎn)開發(fā)商可能對(duì)相鄰的一宗條形地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。

　　專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員（professional real estate appraiser）

　　是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價(jià)人員相應(yīng)職業(yè)資格考試或者認(rèn)定、互認(rèn)，取得相應(yīng)職業(yè)資格證書并注冊(cè)生效，專門從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格兩種。專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員有房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員兩類。

　　成本法（cost approach）

　　是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　估價(jià)對(duì)象。 解釋：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值的具體房地產(chǎn)。

　　估價(jià)對(duì)象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。從實(shí)物角度來看，估價(jià)對(duì)象主要有：

　　（1）無建筑物的空地；

　　（2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；

　　（3）建筑物（包括尚未建成的建筑物）；

　?。?）土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；

　　（5）在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；

　?。?）未來狀況下的房地產(chǎn)；

　?。?）已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；

　　（8）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分；

　?。?）房地產(chǎn)的局部；

　?。?0）包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)價(jià)值為主的一個(gè)企業(yè)整體；

　?。?1）作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)。需要指出的是，上述估價(jià)對(duì)象雖然是從實(shí)物角度來劃分的，但評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值仍然包括實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三個(gè)方面。

　　從權(quán)益角度來看，估價(jià)對(duì)象主要有：

　?。?）“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)（這里的“干凈”的意思是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)明確且未租賃或者未設(shè)有抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，下同）；

　?。?）“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；

　?。?）“干凈”的房屋所有權(quán)和農(nóng)民集體所有土地的房地產(chǎn)；

　?。?）部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)；

　?。?）共有的房地產(chǎn)；

　　（6）有租約限制的房地產(chǎn)；

　?。?）設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)（即已抵押的房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位）；

　?。?）設(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn)；

　?。?）設(shè)定了地役權(quán)的房地產(chǎn)（即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，如允許他人通行）；

　　（10）拖欠工程款的房地產(chǎn)；

　?。?1）手續(xù)不全的房地產(chǎn)；

　?。?2）產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

　?。?3）臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)（又有未超過批準(zhǔn)期限的和已超過批準(zhǔn)期限的）；

　?。?4）違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)；

　?。?5）已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)；

　　（16）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

　?。?7）房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益；

　?。?8）房地產(chǎn)的典權(quán)；

　　（19）房地產(chǎn)的空間利用權(quán)（又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)）；

　　（20）房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。

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