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2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點總結(jié)建筑物折舊的求取方法
二、建筑物折舊的求取方法
求取建筑物折舊的方法主要有年限法、市場提取法和分解法。
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1．年限法和有關(guān)年限的含義
年限法也稱為年齡一壽命法（age-life method），是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。
建筑物的年齡（age）可分為實際年齡和有效年齡。建筑物的實際年齡（actual age）是指建筑物自竣工日期起至估價時點止的日歷年數(shù)，類似于人的實際年齡。建筑物的有效年齡（effective age）是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似于人看上去的年齡。
建筑物的有效年齡可能小于也可能等于或大于其實際年齡。類似于有的人看上去比實際年齡小，有的人看上去比實際年齡大。實際年齡是估計有效年齡的基礎(chǔ)，即有效年齡通常是在實際年齡的基礎(chǔ)上進行適當?shù)募訙p調(diào)整后得到：①當建筑物的施工、使用、維護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當；當建筑物的施工、使用、維護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡；當建筑物的施工、使用、維護比正常的施工、使用、維護差的，其有效年齡大于實際年齡。
建筑物的壽命（life）可分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命（physical life）是指建筑物自竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命（economic life）是指建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間；具體是建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的時間。對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命具體是建筑物自竣工日期起，在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間
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