2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)因素

　　第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收人水平、利率、匯率等。

　　一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、繁榮或衰退等經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場(chǎng)信心等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（Gross Domestic Product，GDP）的增長(zhǎng)。GDP是對(duì)一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量，從總體上反映了一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總規(guī)模、綜合實(shí)力和人民生活水平的高低程度。按照支出法核算，GDP由消費(fèi)（C）、投資（I）、政府購(gòu)買（G）和凈出口（NX）四個(gè)部分構(gòu)成。一般地說(shuō)，GDP增長(zhǎng)，消費(fèi)、投資、政府購(gòu)買和凈出口都有增長(zhǎng)，可能只是各自的增長(zhǎng)幅度不同而已，也就是各自的貢獻(xiàn)率不同。GDP增長(zhǎng)說(shuō)明社會(huì)總需求也在增加。社會(huì)總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，會(huì)帶動(dòng)對(duì)廠房、寫(xiě)字樓、商店、住宅和各種娛樂(lè)設(shè)施等的需求增加，由此會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。例如，20世紀(jì)80年代亞太地區(qū)的日本、新加坡、韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣、香港等國(guó)家和地區(qū)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，地價(jià)也相應(yīng)地大幅度上漲（盡管從事后的亞洲金融危機(jī)來(lái)看，這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶有泡沫成分，有人甚至稱其為泡沫經(jīng)濟(jì)）。

　　日本在第二次世界大戰(zhàn)后共出現(xiàn)過(guò)三次地價(jià)暴漲，雖然引起這三次地價(jià)暴漲的原因很多，但不可否認(rèn)它也是與日本經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展密切相關(guān)的。第一次地價(jià)暴漲出現(xiàn)于1956～1962年，正值日本重化學(xué)工業(yè)化時(shí)期，太平洋沿海工業(yè)化區(qū)域的地價(jià)暴漲現(xiàn)象較為突出，而它的波及范圍擴(kuò)大到大城市周圍地區(qū)的住宅用地。第二次地價(jià)暴漲出現(xiàn)于1967～1974年，正值日本開(kāi)展地區(qū)開(kāi)發(fā)和工業(yè)布局區(qū)向原有工業(yè)區(qū)外圍延伸的時(shí)期，這次地價(jià)暴漲以大城市周圍地區(qū)和主要地方城市的變動(dòng)幅度最大。第三次地價(jià)暴漲出現(xiàn)于1984～1989年，是在日本向信息化轉(zhuǎn)變和東京向世界性金融中心城市過(guò)渡的時(shí)期發(fā)生的。對(duì)于這次地價(jià)暴漲，1988年2月6日原聯(lián)邦德國(guó)《法蘭克福匯報(bào)》文章《日本城市地價(jià)暴漲》說(shuō)：“日本經(jīng)濟(jì)在世界市場(chǎng)上的成就是引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的啟動(dòng)器。短短幾年之內(nèi)，東京因此變成了具有國(guó)際意義的銀行中心，東京的交易所在這期間能與紐約的華爾街媲美，這把國(guó)際銀行吸引到了東京。數(shù)量眾多的生產(chǎn)和商業(yè)企業(yè)在此期間也在東京開(kāi)設(shè)了分支機(jī)構(gòu)，因?yàn)楸M管有貿(mào)易壁壘，繁榮興旺的日本還是提供了良好的銷售機(jī)會(huì)。”

　　7．一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。（ ）（2007年試題）

　　答案：×

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