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2015房估案例與分析考點(diǎn):估價方法的選用
估價方法的選用:
(一)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價
房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移,在估價時均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。企業(yè)在合資、合作時,一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議,以及相應(yīng)的可行性研究報(bào)告,來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變,則在符合城市規(guī)劃要求的前提下,分析考察項(xiàng)目的未來發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況,同時綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本(含可能有的土地用途變更而需調(diào)整的土地出讓金等),采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進(jìn)行估價;如果繼續(xù)使用,即不轉(zhuǎn)變用途,則在充分考慮項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下,采用市場法和成本法進(jìn)行估價。
破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價與抵押物處置類似,屬于強(qiáng)制處分。由于是出于迅速變現(xiàn)的需要,購買者的選擇范圍受到限制,其交易情況屬非正常的公開市場交易,因此可能實(shí)現(xiàn)的市場價值較公平市價低很多,其估價結(jié)果可低于市場價值。
(二)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價
這一類房地產(chǎn)估價主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動中,確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此,估價時要充分考慮聯(lián)營各方協(xié)議的具體條件,結(jié)合房地產(chǎn)的未來使用方式進(jìn)行估價。估價方法視具體情況一般可用市場法、成本法和收益法。
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