2015房估案例與分析考點(diǎn)：選擇“標(biāo)本房屋”

選擇“標(biāo)本房屋”

根據(jù)上述“標(biāo)本房屋”的基本條件，在每一拆遷片區(qū)內(nèi)一般選擇一套“標(biāo)本房屋”。如果拆遷片區(qū)跨越兩個(gè)或多個(gè)拆遷區(qū)位等級(jí)（或土地級(jí)別）時(shí)，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級(jí)（或土地級(jí)別）都應(yīng)選擇一套“標(biāo)本房屋”，作為相應(yīng)拆遷區(qū)位等級(jí)（或土地級(jí)別）內(nèi)各拆遷房屋的比較基準(zhǔn)。

評(píng)估“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格

可采用市場(chǎng)法或其他方法評(píng)估出“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，對(duì)可比實(shí)例的選取應(yīng)作出具體的規(guī)定，其一般要求為：①可比實(shí)例與“標(biāo)本房屋”所處的地區(qū)相同，應(yīng)與“標(biāo)本房屋”是同一拆遷區(qū)位等級(jí)（或土地級(jí)別）的房屋；②可比實(shí)例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的用途相同。不僅要求大類用途相同，而且盡可能做到小類用途也相同。如“標(biāo)本房屋”是居住用房中的普通住宅，則可比實(shí)例也應(yīng)選取普通住宅；③可比實(shí)例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的建筑結(jié)構(gòu)和建筑類型相同。如“標(biāo)本房屋”是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅，則可比實(shí)例也應(yīng)選取磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅；④可比實(shí)例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的規(guī)模相當(dāng)。如“標(biāo)本房屋”是60㎡的普通住宅，則可比實(shí)例也應(yīng)選取差不多面積的普通住宅；⑤可比實(shí)例應(yīng)與“標(biāo)本房屋”的權(quán)利性質(zhì)相同。如“標(biāo)本房屋”是房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)性質(zhì)，則可比實(shí)例也應(yīng)選取相同權(quán)利性質(zhì)的房屋；⑥可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣的二手房交易實(shí)例作為可比實(shí)例；⑦可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔時(shí)間在一年以內(nèi)；⑧可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。為防止修正系數(shù)對(duì)價(jià)格的影響過(guò)大，可限定修正系數(shù)的調(diào)整范圍。比如規(guī)定每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%。得超過(guò)10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%。得超過(guò)10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%。得超過(guò)10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%。得超過(guò)10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%。得超過(guò)10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%.得超過(guò)10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%。得超過(guò)10%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%。

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