商鋪網(wǎng)商鋪投資：業(yè)態(tài)規(guī)劃決定商鋪經(jīng)營(yíng)的成

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　　業(yè)態(tài)規(guī)劃——從“雙贏”到“四贏”

　　商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，其最主要區(qū)別在于住宅地產(chǎn)開發(fā)商是將其產(chǎn)品直接銷售給最終客戶，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品是以租售的方式直接或間接（部分通過(guò)小商業(yè)地產(chǎn)投資商）提供給最終客戶，其價(jià)值是通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

　　商業(yè)地產(chǎn)尤其是規(guī)模相對(duì)較大的商鋪，其牽涉到的利益面相對(duì)住宅等傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目而言更為廣泛，其中包括：開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)商家、目標(biāo)消費(fèi)群等最基本的四個(gè)方面，僅僅一個(gè)“雙贏”遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足各利益主體的要求，而必須向著“四贏”的目標(biāo)挺進(jìn)，才能夠更好地促進(jìn)商鋪?zhàn)陨淼陌l(fā)展。

　　“四贏”的具體內(nèi)容包括：1.發(fā)展商通過(guò)租售結(jié)合實(shí)現(xiàn)自身效益的最大化；2.業(yè)主通過(guò)所投資的商業(yè)物業(yè)的增值和租金回報(bào)取得投資收益；3.商家通過(guò)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)取得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；4.消費(fèi)者在消費(fèi)中得到體驗(yàn)和一定的滿足。

　　以上幾點(diǎn)構(gòu)成了商鋪?zhàn)罨镜摹八内A”格局，這四個(gè)方面既相互獨(dú)立又有一定的內(nèi)在聯(lián)系，任何一個(gè)想要真正取得成功的商鋪都必須滿足這一基本格局的要求，而合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃正是使“四贏”局面實(shí)現(xiàn)的前提條件。

　　促進(jìn)業(yè)態(tài)平衡、形成良好形象、便于商業(yè)管理——商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃的三大功能

　　如果商鋪缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃將導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營(yíng)的混亂，望京地區(qū)、天通苑就是很好的例證。某些項(xiàng)目的商業(yè)由于缺乏規(guī)劃，居民區(qū)里到處都是美容院，一層住宅開一個(gè)小窗戶就可以變成24小時(shí)便利店，4個(gè)面包房同時(shí)在一個(gè)區(qū)域里經(jīng)營(yíng)，3萬(wàn)多人的消費(fèi)需求只可到一家餐館去滿足……這樣的社區(qū)不僅不能提高物業(yè)的品質(zhì)，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)商鋪應(yīng)有的價(jià)值。所以，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的第一步。

　　通過(guò)前期的實(shí)地考察和精心計(jì)算作出的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將為商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)以下幾點(diǎn)好處。

　　1.促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的平衡。成熟的業(yè)態(tài)規(guī)劃能合理的分配商品種類，有助于整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的平衡發(fā)展，加大對(duì)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)吸引力和實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者穩(wěn)定的收益回報(bào)。

　　2.有利于形成良好的商業(yè)形象。商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃將創(chuàng)造高品質(zhì)的商業(yè)氛圍和購(gòu)物環(huán)境，促使商鋪形成自己獨(dú)一無(wú)二的品牌形象，吸引更多的客戶慕名而來(lái)，擴(kuò)大商鋪的市場(chǎng)影響力。

　　3.便于商業(yè)管理公司的全局管理。合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)管理的必備要素，商業(yè)管理公司不會(huì)因業(yè)態(tài)分布的不科學(xué)，而出現(xiàn)管理上的重復(fù)和混亂。有序的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將幫助商業(yè)管理公司有效地進(jìn)行工作分配，以最少的成本實(shí)現(xiàn)最大的效益。

　　功能和比例——商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃的具體內(nèi)容

　　商業(yè)是一個(gè)量化的行業(yè)，是需要有量化的購(gòu)買能力，所以商鋪的開發(fā)也必須是一個(gè)量化的過(guò)程，而量化是通過(guò)商業(yè)規(guī)劃來(lái)完成的，其具體內(nèi)容包含以下兩點(diǎn)：

　　1.根據(jù)商品的種類進(jìn)行功能規(guī)劃。商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)該按商品的不同功能來(lái)制定合適的經(jīng)營(yíng)模式。以綜合性的商業(yè)體為例，應(yīng)該按商品的功能劃分不同的消費(fèi)分區(qū)，使消費(fèi)者根據(jù)自己的需求而選擇合適的商品。多功能的業(yè)態(tài)劃分，有利于消費(fèi)者的選擇余地，促進(jìn)更多的消費(fèi)吸引力，有助于項(xiàng)目的正常運(yùn)作。商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃首先要進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與研究分析，通過(guò)確鑿的數(shù)據(jù)確定消費(fèi)區(qū)域的消費(fèi)能力，研究分析現(xiàn)在及未來(lái)商業(yè)發(fā)展方向，確定所在區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求，然后根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)合理擬定業(yè)態(tài)規(guī)劃。

　　若在大體量的商鋪里不進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，而是簡(jiǎn)單地采取單一的經(jīng)營(yíng)模式，就會(huì)出現(xiàn)同類化商品的大量聚集，導(dǎo)致業(yè)主之間為了生存而展開殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)”，從而使商鋪整體的經(jīng)營(yíng)處于惡性循環(huán)之中。

　　號(hào)稱東北地區(qū)最大的商貿(mào)城——百榮世貿(mào)城，就是一個(gè)以單一業(yè)態(tài)（小商品批發(fā)）為主的大型商鋪。百榮世貿(mào)城在經(jīng)營(yíng)之初就沒有進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，沒有按商品的功能劃分不同的主題賣場(chǎng)，而是把所有類型的商品隨意地組合在不同的樓層中，每層所買的商品毫無(wú)章法可言，致使顧客的消費(fèi)毫無(wú)目的性可言。而它不合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃也導(dǎo)致了昨日的商業(yè)旗艦，今天日益凋零的局面。

　　2.根據(jù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的數(shù)量進(jìn)行比例規(guī)劃。商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃要滿足需求而非創(chuàng)造需求。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者，消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類別及總量的確定，決定了商業(yè)店鋪的類別及總量。

　　經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所占權(quán)重的百分比也是商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃中不可或缺的重要因素。特別是對(duì)于體量較大的商鋪，業(yè)態(tài)規(guī)劃的百分比將決定其日后的經(jīng)營(yíng)效果。然而，百分比的劃分不是簡(jiǎn)單地進(jìn)行數(shù)字排列，即在商鋪里劃分20%的餐飲、30%的超市、50%的服裝，而是要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求、消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣和周邊同類商業(yè)的分布狀況，通過(guò)詳細(xì)的估算和分析后，再進(jìn)行最終的調(diào)整和確定。

　　位于中關(guān)村大街以南的“尋樂(lè)旺鋪”——同樂(lè)灣，就是看準(zhǔn)了中關(guān)村地區(qū)的人口基數(shù)龐大，娛樂(lè)配套嚴(yán)重不足的特點(diǎn)，精心打造了7000平方米的大型商鋪。同樂(lè)灣的業(yè)態(tài)組合極具個(gè)性化色彩，以獨(dú)享與同樂(lè)、奇遇與驚喜、內(nèi)斂與釋放為理念，提供多種釋放身心壓力、滿足不同娛樂(lè)需求的空間與平臺(tái)。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，同樂(lè)灣根據(jù)雙安商圈娛樂(lè)休閑配套的市場(chǎng)供給不足，對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行了合理的比例分配，加重了娛樂(lè)、餐飲、休閑等項(xiàng)目的比重，滿足了中關(guān)村區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)需求。

　　城市消費(fèi)力、購(gòu)物者的消費(fèi)習(xí)慣——商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃的決定因素

　　商鋪規(guī)劃的基本目的是要賺取最大化的利潤(rùn)，而最高利益的實(shí)現(xiàn)是離不開整個(gè)城市的消費(fèi)力水平。不同城市的消費(fèi)水平將確定業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本方向，所以會(huì)出現(xiàn)三類城市的商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃和二類、一類城市相比，商鋪規(guī)劃方向的截然相反。

　　商場(chǎng)的一樓所買的東西，象征著一個(gè)城市的消費(fèi)群體所追求的消費(fèi)品趨勢(shì)。像北京、上海這樣的大型城市，消費(fèi)者追求生活用品以外的奢侈品，所以商場(chǎng)的一層會(huì)安排化妝品、珠寶這樣的頂級(jí)消費(fèi)品。而在齊寧這樣的三類城市，由于城市整體收入水平偏低，商場(chǎng)的第一層就會(huì)出現(xiàn)以摩托車、家用電器為主的業(yè)態(tài)規(guī)劃。從這個(gè)方面也反映了，商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)該從城市的整體消費(fèi)水平為出發(fā)點(diǎn)，從而進(jìn)行合理、周到、詳細(xì)、全面的規(guī)劃。

　　以北京為例，商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃就完全展現(xiàn)了城市消費(fèi)水平的主導(dǎo)作用。北京商場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃，普遍都是第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，四層家用電器，五層美食，地下一層超市，這種業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理配比，是商鋪成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵所在。

　　超市普遍存在于商鋪的地下一層是由于其薄利多銷的特點(diǎn)所決定的。假設(shè)超市設(shè)立于百貨公司的八樓，是沒有顧客愿意購(gòu)?fù)晟畋匦杵分?，拎著大包小包繼續(xù)在商場(chǎng)里一層層地選購(gòu)商品。而將超市設(shè)在地下一層，不僅有利于貨物的運(yùn)輸、節(jié)約物流成本，也便于消費(fèi)者購(gòu)買商品后離開。

　　女性服裝通常擺放在二層，這也是根據(jù)購(gòu)物者的消費(fèi)習(xí)慣所決定的。女性購(gòu)買商品的隨意性大、購(gòu)買頻率高、一次性消費(fèi)數(shù)量大，所以將商場(chǎng)次重要的樓層安排女裝，便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較。而男性的消費(fèi)目的性相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)于商品的選擇不會(huì)過(guò)于挑剔，所以男裝會(huì)安排在商場(chǎng)的三層。

　　將家用電器置于商場(chǎng)較高的樓層，是因?yàn)殡娖鞯倪呺H利潤(rùn)低、目的消費(fèi)性強(qiáng)。商家明白選購(gòu)者對(duì)電器產(chǎn)品的消費(fèi)不是在乎其便利性，而是在于直接性，所以在商業(yè)規(guī)劃上將家用電器放在商場(chǎng)的較高樓層。

　　美食和娛樂(lè)區(qū)域安排在最高的樓層，是根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)路線來(lái)決定的。當(dāng)消費(fèi)者從一層逛到頂層時(shí)，需要一個(gè)地方進(jìn)行休息和放松，而休閑區(qū)域的出現(xiàn)正好滿足了上述需求。因此商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃與城市的消費(fèi)力和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣密不可分。