商鋪網(wǎng)商鋪投資：業(yè)態(tài)規(guī)劃決定商鋪經(jīng)營的成

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　　業(yè)態(tài)規(guī)劃——從“雙贏”到“四贏”

　　商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，其最主要區(qū)別在于住宅地產(chǎn)開發(fā)商是將其產(chǎn)品直接銷售給最終客戶，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品是以租售的方式直接或間接（部分通過小商業(yè)地產(chǎn)投資商）提供給最終客戶，其價值是通過商業(yè)地產(chǎn)的長期運營來實現(xiàn)的。

　　商業(yè)地產(chǎn)尤其是規(guī)模相對較大的商鋪，其牽涉到的利益面相對住宅等傳統(tǒng)地產(chǎn)項目而言更為廣泛，其中包括：開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營商家、目標消費群等最基本的四個方面，僅僅一個“雙贏”遠遠不能夠滿足各利益主體的要求，而必須向著“四贏”的目標挺進，才能夠更好地促進商鋪自身的發(fā)展。

　　“四贏”的具體內容包括：1.發(fā)展商通過租售結合實現(xiàn)自身效益的最大化；2.業(yè)主通過所投資的商業(yè)物業(yè)的增值和租金回報取得投資收益；3.商家通過入場經(jīng)營取得經(jīng)營利潤；4.消費者在消費中得到體驗和一定的滿足。

　　以上幾點構成了商鋪最基本的“四贏”格局，這四個方面既相互獨立又有一定的內在聯(lián)系，任何一個想要真正取得成功的商鋪都必須滿足這一基本格局的要求，而合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃正是使“四贏”局面實現(xiàn)的前提條件。

　　促進業(yè)態(tài)平衡、形成良好形象、便于商業(yè)管理——商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃的三大功能

　　如果商鋪缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃將導致商業(yè)經(jīng)營的混亂，望京地區(qū)、天通苑就是很好的例證。某些項目的商業(yè)由于缺乏規(guī)劃，居民區(qū)里到處都是美容院，一層住宅開一個小窗戶就可以變成24小時便利店，4個面包房同時在一個區(qū)域里經(jīng)營，3萬多人的消費需求只可到一家餐館去滿足……這樣的社區(qū)不僅不能提高物業(yè)的品質，也無法實現(xiàn)商鋪應有的價值。所以，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)項目成功運營的第一步。

　　通過前期的實地考察和精心計算作出的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將為商業(yè)運營帶來以下幾點好處。

　　1.促進商業(yè)業(yè)態(tài)的平衡。成熟的業(yè)態(tài)規(guī)劃能合理的分配商品種類，有助于整個商業(yè)運營的平衡發(fā)展，加大對目標客戶群的消費吸引力和實現(xiàn)經(jīng)營者穩(wěn)定的收益回報。

　　2.有利于形成良好的商業(yè)形象。商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃將創(chuàng)造高品質的商業(yè)氛圍和購物環(huán)境，促使商鋪形成自己獨一無二的品牌形象，吸引更多的客戶慕名而來，擴大商鋪的市場影響力。

　　3.便于商業(yè)管理公司的全局管理。合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)管理的必備要素，商業(yè)管理公司不會因業(yè)態(tài)分布的不科學，而出現(xiàn)管理上的重復和混亂。有序的業(yè)態(tài)規(guī)劃，將幫助商業(yè)管理公司有效地進行工作分配，以最少的成本實現(xiàn)最大的效益。

　　功能和比例——商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃的具體內容

　　商業(yè)是一個量化的行業(yè)，是需要有量化的購買能力，所以商鋪的開發(fā)也必須是一個量化的過程，而量化是通過商業(yè)規(guī)劃來完成的，其具體內容包含以下兩點：

　　1.根據(jù)商品的種類進行功能規(guī)劃。商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃應該按商品的不同功能來制定合適的經(jīng)營模式。以綜合性的商業(yè)體為例，應該按商品的功能劃分不同的消費分區(qū)，使消費者根據(jù)自己的需求而選擇合適的商品。多功能的業(yè)態(tài)劃分，有利于消費者的選擇余地，促進更多的消費吸引力，有助于項目的正常運作。商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃首先要進行深入細致的市場調查與研究分析，通過確鑿的數(shù)據(jù)確定消費區(qū)域的消費能力，研究分析現(xiàn)在及未來商業(yè)發(fā)展方向，確定所在區(qū)域內的消費需求，然后根據(jù)經(jīng)營目標合理擬定業(yè)態(tài)規(guī)劃。

　　若在大體量的商鋪里不進行業(yè)態(tài)規(guī)劃，而是簡單地采取單一的經(jīng)營模式，就會出現(xiàn)同類化商品的大量聚集，導致業(yè)主之間為了生存而展開殘酷的“價格戰(zhàn)”，從而使商鋪整體的經(jīng)營處于惡性循環(huán)之中。

　　號稱東北地區(qū)最大的商貿城——百榮世貿城，就是一個以單一業(yè)態(tài)（小商品批發(fā)）為主的大型商鋪。百榮世貿城在經(jīng)營之初就沒有進行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，沒有按商品的功能劃分不同的主題賣場，而是把所有類型的商品隨意地組合在不同的樓層中，每層所買的商品毫無章法可言，致使顧客的消費毫無目的性可言。而它不合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃也導致了昨日的商業(yè)旗艦，今天日益凋零的局面。

　　2.根據(jù)經(jīng)營項目的數(shù)量進行比例規(guī)劃。商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃要滿足需求而非創(chuàng)造需求。商業(yè)地產(chǎn)服務于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務于消費者，消費者客觀的消費類別及總量的確定，決定了商業(yè)店鋪的類別及總量。

　　經(jīng)營項目所占權重的百分比也是商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃中不可或缺的重要因素。特別是對于體量較大的商鋪，業(yè)態(tài)規(guī)劃的百分比將決定其日后的經(jīng)營效果。然而，百分比的劃分不是簡單地進行數(shù)字排列，即在商鋪里劃分20%的餐飲、30%的超市、50%的服裝，而是要根據(jù)市場的實際需求、消費者的購物習慣和周邊同類商業(yè)的分布狀況，通過詳細的估算和分析后，再進行最終的調整和確定。

　　位于中關村大街以南的“尋樂旺鋪”——同樂灣，就是看準了中關村地區(qū)的人口基數(shù)龐大，娛樂配套嚴重不足的特點，精心打造了7000平方米的大型商鋪。同樂灣的業(yè)態(tài)組合極具個性化色彩，以獨享與同樂、奇遇與驚喜、內斂與釋放為理念，提供多種釋放身心壓力、滿足不同娛樂需求的空間與平臺。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，同樂灣根據(jù)雙安商圈娛樂休閑配套的市場供給不足，對經(jīng)營項目進行了合理的比例分配，加重了娛樂、餐飲、休閑等項目的比重，滿足了中關村區(qū)域市場的消費需求。

　　城市消費力、購物者的消費習慣——商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃的決定因素

　　商鋪規(guī)劃的基本目的是要賺取最大化的利潤，而最高利益的實現(xiàn)是離不開整個城市的消費力水平。不同城市的消費水平將確定業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本方向，所以會出現(xiàn)三類城市的商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃和二類、一類城市相比，商鋪規(guī)劃方向的截然相反。

　　商場的一樓所買的東西，象征著一個城市的消費群體所追求的消費品趨勢。像北京、上海這樣的大型城市，消費者追求生活用品以外的奢侈品，所以商場的一層會安排化妝品、珠寶這樣的頂級消費品。而在齊寧這樣的三類城市，由于城市整體收入水平偏低，商場的第一層就會出現(xiàn)以摩托車、家用電器為主的業(yè)態(tài)規(guī)劃。從這個方面也反映了，商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃應該從城市的整體消費水平為出發(fā)點，從而進行合理、周到、詳細、全面的規(guī)劃。

　　以北京為例，商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃就完全展現(xiàn)了城市消費水平的主導作用。北京商場業(yè)態(tài)規(guī)劃，普遍都是第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，四層家用電器，五層美食，地下一層超市，這種業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理配比，是商鋪成功運營的關鍵所在。

　　超市普遍存在于商鋪的地下一層是由于其薄利多銷的特點所決定的。假設超市設立于百貨公司的八樓，是沒有顧客愿意購完生活必需品之后，拎著大包小包繼續(xù)在商場里一層層地選購商品。而將超市設在地下一層，不僅有利于貨物的運輸、節(jié)約物流成本，也便于消費者購買商品后離開。

　　女性服裝通常擺放在二層，這也是根據(jù)購物者的消費習慣所決定的。女性購買商品的隨意性大、購買頻率高、一次性消費數(shù)量大，所以將商場次重要的樓層安排女裝，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較。而男性的消費目的性相對較強，對于商品的選擇不會過于挑剔，所以男裝會安排在商場的三層。

　　將家用電器置于商場較高的樓層，是因為電器的邊際利潤低、目的消費性強。商家明白選購者對電器產(chǎn)品的消費不是在乎其便利性，而是在于直接性，所以在商業(yè)規(guī)劃上將家用電器放在商場的較高樓層。

　　美食和娛樂區(qū)域安排在最高的樓層，是根據(jù)消費者的消費路線來決定的。當消費者從一層逛到頂層時，需要一個地方進行休息和放松，而休閑區(qū)域的出現(xiàn)正好滿足了上述需求。因此商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃與城市的消費力和消費者的消費習慣密不可分。