2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》練習題（八）

　　1、用公式A＝Pi（1＋i）n/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1+i）n－1]來分析投資回收與投資回報，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/［（1＋i）n－1］就是投資者的投資回報。（?。?/p>

　　標準答案：錯誤
　　解析：Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報，Pi/［（1＋i）n－1］是投資者的投資回收。

　　2、財務凈現(xiàn)值（FNPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量之和。（　）

　　標準答案：錯誤
　　解析：財務凈現(xiàn)值（FNPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。

　　3、財務內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。（?。?/p>

　　標準答案：正確

　　4、研究表明：對于常規(guī)項目（凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化）FIRR有唯一實數(shù)解；對于非常規(guī)項目（凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)有多次變化），解出的方程可能有多個實數(shù)解，即FIRR可以有多個值。（?。?/p>

　　標準答案：錯誤
　　解析：對于非常規(guī)項目（凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)有多次變化），由于FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個實數(shù)解，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟含義對計算出的實數(shù)解進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。

　　5、成本利潤率是整個開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，才等于年成本利潤率。（?。?/p>

　　標準答案：錯誤
　　解析：成本利潤率是整個開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率。

　　6、資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率。（?。?/p>

　　標準答案：錯誤
　　解析：資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率。

　　7、投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)。（?。?/p>

　　標準答案：正確

　　8、對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設資金均屬于固定資產(chǎn)投資的性質(zhì)。（?。?/p>

　　標準答案：錯誤

　　9、開發(fā)建設投資是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關(guān)財務和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)產(chǎn)品成本。（　）

　　標準答案：錯誤
　　解析：開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用。而開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關(guān)財務和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。

　　10、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅后列支。（?。?/p>

　　標準答案：錯誤
　　解析：城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　11、對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)。（　）

　　標準答案：錯誤
　　解析：對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果則既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)實現(xiàn)，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)（如申請二次抵押貸款）。

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