2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》練習(xí)（1）

　?。ㄒ唬┠辰ㄖ餅?8層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對(duì)2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設(shè)計(jì)較為合理，朝向?yàn)槟?，工程質(zhì)量?jī)?yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)歸乙方所有?，F(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)？為什么？

　　2、寫出估價(jià)技術(shù)路線。

　　答：

　　1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況以維持規(guī)劃用途（為公寓）來(lái)實(shí)施的。

　　2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線：搜集實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格。

　?、谑找娣夹g(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入；估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；估算凈收益；選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率；選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。

　?。ǘ┠称髽I(yè)購(gòu)得一個(gè)已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1~4層為商業(yè)裙樓，5～27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5~8層住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。

　　請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。

　　答：1、題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購(gòu)置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5~8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購(gòu)置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。

　　2、具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過(guò)程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù)；如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。

　　3、除需考慮以上問(wèn)題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉?chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利率、銷售稅費(fèi)、開發(fā)成本、報(bào)酬率（資本化率）等。

　　（三）甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元；乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應(yīng)分得1368.55萬(wàn)元。

　　若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理？應(yīng)該怎樣分配？為什么？

　　答：1、甲、乙的分配方案均不合理。

　　2、甲應(yīng)分得1395萬(wàn)元，乙應(yīng)分得1367.1萬(wàn)元。

　　3、因?yàn)槿绻夷米叩姆课萦糜阡N售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元；由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。

　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意的，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）

　?。ㄒ唬┯幸怀善牡匦枰纼r(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)?ldquo;小塊”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤(rùn)率為15%：當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。

　　1、該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值為（ ?。﹥|元。
　　A．5
　　B．8
　　C．9.6
　　D．10.6

　　2、該成片荒地的總價(jià)為（ ?。﹥|元。
　　A．1.627
　　B．2.135
　　C．2.726
　　D．2.938

　　3、假設(shè)開發(fā)方不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是（ ?。?。
　　A．測(cè)算擬開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格
　　B．測(cè)算擬開發(fā)場(chǎng)地的最低價(jià)格
　　C．測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)
　　D．測(cè)算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用

　?。ǘ┠撑f廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/m2（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費(fèi)為1000元/m2；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為4000元/m2（建筑面積）；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%（折現(xiàn)率為12%）。

　　4、該廠房裝飾裝修改造后的總價(jià)值為（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．2240
　　B．2000
　　C．1785.71
　　D．1760

　　5、需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用為（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．100
　　B．200
　　C．240
　　D．300

　　6、利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)為（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．1785.71
　　B．1313.25
　　C．1170.39
　　D．933.07

　　7、不屬于待開發(fā)的土地是（ ?。?。
　　A．生地
　　B．毛地
　　C．耕地
　　D．熟地
　

　　（三）6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無(wú)償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購(gòu)買下來(lái)，甲也樂(lè)意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

　　8、該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)思路不宜采用（ 　）。
　　A．市場(chǎng)法
　　B．成本法
　　C．收益法
　　D．假設(shè)開發(fā)法

　　9、該宗房地產(chǎn)未來(lái)16年的凈收益現(xiàn)值之和為。（ 　）萬(wàn)元。
　　A．1044.79
　　B．1000.00
　　C．973.82
　　D．829.94

　　10、該宗房地產(chǎn)未來(lái)16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值為（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．106.08
　　B．214.85
　　C．829.94
　　D．1044.79

　　答案：（一）1、C　2、A　3、B?。ǘ?、C　5、B　6、D　7、C?。ㄈ?、B　9、D　10、B

　　三、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）

　　在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場(chǎng)被拆除，拆除時(shí)的狀況為：建筑面積420m2，磚混結(jié)構(gòu)，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平，該商場(chǎng)與開發(fā)商議定，小區(qū)建成后在償還商場(chǎng)原建筑面積的基礎(chǔ)上再增加建筑面積280m2給該商場(chǎng)，與原建筑面積相等部分結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，新增加的建筑面積部分按建造成本計(jì)算，地價(jià)按小區(qū)全部建筑面積平均分?jǐn)?，建造費(fèi)用不計(jì)利息。以上價(jià)款由商場(chǎng)支付，產(chǎn)權(quán)歸商場(chǎng)所有。兩年后小區(qū)建成，其建筑密度為60%，建筑容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定交付建筑面積700m2鋼混結(jié)構(gòu)的商業(yè)用房給商場(chǎng)并要求結(jié)算。另?yè)?jù)調(diào)查，該市同類磚混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元，與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1：1.4，該小區(qū)地價(jià)為每平方米土地面積1800元。該商場(chǎng)財(cái)務(wù)人員按下列方法計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)：

　　1、結(jié)構(gòu)差價(jià)

　　920×（1+1.4）×700=1545600（元）=154.56（萬(wàn)元）

　　2、新增建筑面積成本

　　920×1.4×700=901600（元）=90.16（萬(wàn)元）

　　3、補(bǔ)交地價(jià)款

　?。?800/60%）*700=2100000（元）=210（元）

　　答：

　　1、關(guān)于結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算有誤，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)差價(jià)的比率1：1.4，且建筑面積不能按700m2計(jì)算，應(yīng)按420m2計(jì)算，所以結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算應(yīng)為：

　　920×（1.4-1）×420=154560（元）=15.456（萬(wàn)元）

　　2、新增建筑面積成本計(jì)算有誤，因?yàn)樾略鼋ㄖ娣e為280m2，而不是700m2，所以新增建筑面積的成本計(jì)算應(yīng)為：

　　920×1.4×280=360640（元）=36.064（萬(wàn)元）

　　3、補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算有誤，因?yàn)椴荒苡媒ㄖ芏?0%，而應(yīng)用建筑容積率2.5，所以補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算應(yīng)為：

　　（1800/2.5）*700=504000（元）=50.4（萬(wàn)元）

　　4、三項(xiàng)合計(jì)，計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)為：

　　15.456+36.064+50.4=101.92（萬(wàn)元）。

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