2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：區(qū)位經(jīng)濟(jì)

　　3.3.1區(qū)位經(jīng)濟(jì)理論概述

　　區(qū)位－是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系

　　房地產(chǎn)的區(qū)位，不難指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和

　　杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論

　　城市經(jīng)濟(jì)地租理論

　　其實(shí)質(zhì)是研究在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則

　　隨著與城市距離的增加依次為

　　自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品

　　林業(yè)區(qū)

　　輪栽作物制，生產(chǎn)糧食

　　輪作休閑制

　　三區(qū)農(nóng)作制

　　畜牧

　　3.3.3經(jīng)濟(jì)地租理論

　　在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，各個(gè)土地使用者按照其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租決定自己的付租能力，向土地所膽者租用土地

　　土地所有者把土地租給那些出價(jià)最高的使用者

　　依據(jù)各個(gè)行業(yè)支付地租能力的差別，形成一個(gè)圍繞市中心的呈同心圓分布

　　零售業(yè)

　　專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)

　　高密度多層住宅

　　低密度平房住宅

　　農(nóng)業(yè)

　　3.3.4位置

　　3.3.4.1方位

　　3.3.4.2距離

　　3.3.4.3朝向

　　3.3.4.4樓層

　　3.3.4.1方位

　　首先看該宗房地產(chǎn)在某個(gè)較大區(qū)域中的位置

　　一般說位于上風(fēng)、上游、高貴地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格較高

　　其次看該宗房地產(chǎn)在某個(gè)較小區(qū)域的位置

　　一般說十字路口的房地產(chǎn)價(jià)格依次為西北角、東北角、西南角、東南角

　　街道、水流或山坡對(duì)價(jià)值的影響

　　路北高于路南

　　南坡高于北坡

　　商業(yè)背陽(yáng)地高于向陽(yáng)地（寒冷地區(qū)則相反）

　　3.3.4.2距離

　　含義

　　用于衡量房地產(chǎn)區(qū)位好壞最常見、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)

　　一宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所的距離越這，價(jià)值越高

　　衡量距離的指標(biāo)（4指標(biāo)）

　　空間直線距離

　　交通路線距離

　　交通時(shí)間距離

　　應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對(duì)應(yīng)的交通工具和出行時(shí)段來測(cè)算

　　經(jīng)濟(jì)距離

　　3.3.4.3朝向

　　住宅的朝向影響到采光

　　價(jià)格一般是南方為上，東方次之，西又次之，北不良

　　3.3.4.4樓層

　　樓層影響到采光、視野、空氣潔凈、噪聲、室溫度等

　　住宅樓層

　　沒有電梯的住宅－中間樓層最優(yōu)，頂層較劣

　　有電梯的住宅－一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)，三層以下較劣

　　商業(yè)用房

　　地上一層租金最高，其他層一般為一層的60%

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