房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：最高最佳使用原則

　　6．最高最佳使用原則

　　6.1最高最佳使用的內(nèi)涵

　　6.2三大經(jīng)濟學理論

　　6.3五種估價前提

　　6.1最高最佳使用的內(nèi)涵

　　定義

　　最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的率證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用，是房地產(chǎn)利用競爭與估優(yōu)選的結果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳

　　四個條件

　　法律上許可

　　技術上可能

　　經(jīng)濟上可行

　　價值最大化

　　6.2三大經(jīng)濟學理論

　　6.2.1收益遞增遞減原理－確定最佳集約度和規(guī)模

　　6.2.2均衡原理－確定最佳集約度和規(guī)模

　　6.2.3適合原理－確定估價對象的最佳用途

　　6.2.1收益遞增遞減原理

　　每一種投入產(chǎn)出關系－收益遞減規(guī)律或邊際收益遞減原理

　　假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加是遞增的，但當這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小

　　具體表現(xiàn)：土地的開發(fā)強度超過一定限度以后，收益開始下降

　　二種投入產(chǎn)出關系－規(guī)模收益或規(guī)模報酬規(guī)律

　　假定以相同的比例來增加所有的投入量，產(chǎn)出有三種可能

　　規(guī)模收益不變－產(chǎn)出量竺于投入量的增加比例

　　規(guī)模收益遞增－產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例

　　規(guī)模收益遞減－產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例

　　具體表現(xiàn)：在擴大規(guī)模時，一般先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段

　　6.2.2均衡原理

　　含義

　　均衡原理是以估價對象內(nèi)部各構成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用

　　如建筑物與土地的組合四種情況

　　空地VL

　　土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物

　　V=VL+VB

　　土地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物

　　V=VL+建筑物殘值－建筑物的拆遷費用

　　土地上有一過大或過高檔次的建筑物

　　VB=重置價格－功能折舊額

　　【重點】

　　房地產(chǎn)的價值＝土地價值＋建筑物價值＝土地單價×土地面積＋建筑物的單價×建筑面積

　　【2007年真題】

　　利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（ 　）。

　　A．最佳規(guī)模

　　B．最佳經(jīng)營手段

　　C．最佳集約度

　　D．最佳管理方式

　　E．最佳投資渠道

　　【答案】 AC

　　【2006年真題】

　　均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（ ?。?/p>

　　【答案】 x

　　【解析】均衡原理是以估價對象內(nèi)部各構成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模

　　6.2.3適合原理

　　是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用

　　三原理綜合，當估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用

　　【2006年真題】

　　根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（ ?。r，便為最高最佳使用。

　　A．與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

　　B．達到規(guī)模遞增

　　C．內(nèi)部構成要素的組合最適當

　　D．外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)

　　E．外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

　　【答案】 AC

　　6.3五種估價前提

　　保持現(xiàn)狀前提

　　房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀的條件：（新房地產(chǎn)價值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應得利潤）現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價值

　　改變用途前提

　?。ㄐ掠猛镜姆康禺a(chǎn)價值－改變用途的必要支出及應得利潤）>現(xiàn)有途的房地產(chǎn)價值

　　重新開發(fā)前提

　?。ㄖ匦麻_發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－重新開發(fā)的必要支出及應得利潤）>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

　　上述情形的組合

　　【2007年真題】

　　某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（ ?。捶b店用途進行估價。

　　A．合法原則

　　B．最高最佳使用原則

　　C．估價時點原則

　　D．替代原則

　　【答案】B

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