09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（七十三）

　　物權(quán)法解釋：第七十三條[建筑區(qū)劃內(nèi)的場所歸屬]

　　第七十三條　建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　[解釋]本條是關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房歸屬的規(guī)定。

　　在物權(quán)法起草、審議和征求意見中，多數(shù)意見反映，目前建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)歸屬不明，導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司糾紛多，矛盾大，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的歸誰做出明確規(guī)定。但在物權(quán)法中如何規(guī)定，存在著不同意見。有的認(rèn)為，道路是市政設(shè)施，應(yīng)當(dāng)屬于國家所有，業(yè)主享有使用權(quán)。有的認(rèn)為，綠地是土地的一種使用功能，其實(shí)質(zhì)就是土地，城市土地屬于國家所有，業(yè)主只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。有的認(rèn)為，城市的土地是國有的，無論是道路還是綠地，所有權(quán)只能歸國家。有的認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主購房通常不支付物業(yè)管理用房的價(jià)款，對物業(yè)管理用房沒有權(quán)利。有的認(rèn)為，業(yè)主購房后對所購房屋擁有的所有權(quán)包括兩部分：一部分是對建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的專有的、獨(dú)立的所有權(quán)；另一部分是對專有部分以外的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等共有部分以及建筑物的附屬設(shè)施享有的共有權(quán)。有的認(rèn)為，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)本著誰投資歸誰所有的原則確定。開發(fā)商在售樓時(shí)明確將小區(qū)的綠地、道路、物業(yè)管理用房等費(fèi)用分?jǐn)偨o買房人的，就歸業(yè)主共有。沒有分?jǐn)偅瑲w開發(fā)商所有。

　　現(xiàn)實(shí)的情況是，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地基本歸業(yè)主所有。道路有的歸業(yè)主所有，有的歸市政所有。例如，有的地方規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)四米以下寬的道路歸業(yè)主，四米以上寬的道路歸市政。有些大的建筑區(qū)，如北京的天通苑，主干線道路產(chǎn)權(quán)歸政府。物業(yè)管理用房的歸屬，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　立法部門經(jīng)調(diào)查研究認(rèn)為，道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房作為建筑物的附屬設(shè)施原則歸業(yè)主共有。因此本條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。需要說明的是，本條規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。

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