2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》問答題真題解析

　　編輯提示：2015年房地產(chǎn)估價師考試已經(jīng)結束，泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)根據(jù)網(wǎng)友回憶出的試題，整理出了《房地產(chǎn)估價案例與分析》的考題，并請老師給出了參考答案供大家參考！

2015年《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題解析（問答題）

　　二、由于道路建設需要對一個地段的房屋進行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內(nèi)的一處獨門獨戶的房屋，甲委托房地產(chǎn)估價機構對其房屋及屋內(nèi)裝飾裝修價值進行評估，評估結果出來后甲對評估出的房屋價值沒有異議，但對裝修價值評估結果僅有10萬元不滿，甲認為3年前他實際裝修花費30萬元，估價結果偏低。經(jīng)復核，原估價程序和估價結果都沒有問題。問：www.jianshe99.com

　?。?）、若你是估價師該怎樣向甲解釋。

　　（2）、裝修價值一般應采用那種估價方法估價？估價技術路線是怎樣的。

　　答：（1）泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)

　　1）估價時點不同，3年后裝修市場價值下降。

　　2）折舊導致價值減損，三年后由于物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊是裝修價值降低，尤其是裝修已過時所導致的價值減損。

　　3）估價目的不同，導致結果不同，3年前是買賣的市場價格，現(xiàn)在是征收的補償價格所以價值不同。

　　（2）成本法建設網(wǎng)

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　　成本法的基本公式為：房屋裝璜評估價格＝裝璜重新購置價格－折舊。

　　1.其中裝璜重新購置價格可參照房地產(chǎn)評估中建筑物重新購建價格的求取方法。具體有：⑴分部分項法、分部分項法是指將房屋裝璜各項工程的單項造價逐一算出，然后相加得出裝璜重新購置總造價的方法。⑵工料測量法。工料測量法是先計算裝璜所屬的各種原材料、人工時數(shù)，然后計算出直接費用，乘以綜合系數(shù)后得出房屋裝璜重新購置價格的方法。

　　2.計算折舊www.jianshe99.com

　　房屋裝璜折舊也包括物質(zhì)折舊和功能折舊。

　　物質(zhì)折舊是指由于人為使用引起的正常磨損，與裝璜的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關。

　　功能折舊是指由于消費觀念變更、設計風格變化、裝璜材料更新導致裝璜在功能方面的相對殘缺、落后所造成的價值損失。

　　3.獲得計算價格房屋裝璜評估價格＝裝璜重新購置價格－折舊。

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