房地產(chǎn)項目控制的含義與作用

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在現(xiàn)代項目管理理論和實踐中，控制有關(guān)十分重要的。它是管理活動的五大職能之一，是引導(dǎo)一個動態(tài)活動。具體來說，控制就是檢查工作是否按既定的計劃、標(biāo)準(zhǔn)和方法進行、發(fā)現(xiàn)念頭、分析原因，時行糾正，以確保目標(biāo)的實現(xiàn)，主要包括提出問題、研究問題、計劃、控制、監(jiān)督、反饋等工作內(nèi)容。實質(zhì)上，它已經(jīng)包括了一個完整的管理過程。在計劃階段后對項目實施階段的控制工作，它與項目計劃一起形成一個有機的項目管理過程，是階段性的控制概念。

房地產(chǎn)項目的控制是指為了房地產(chǎn)項目計劃的實現(xiàn)，對項目的進度、成本、技術(shù)和質(zhì)量、合同與現(xiàn)場案例所采取的一系縛控制措施與方法。其作用是保證項目按預(yù)定的計劃實施，保證項目總體目標(biāo)的圓滿實現(xiàn)。其具體作用如下：

(1) 貫徹計劃意圖。房地產(chǎn)項目投資較大，涉及的單位人人員較多，專業(yè)化程序高，而且計劃的制定者和招待者往往不同，各自都有自己的利益和專業(yè)需求。在實際的項目中，當(dāng)他們所擔(dān)任的責(zé)任、所考慮的利益和所掌握的信息不一致時，對待計劃目標(biāo)就會有不同的態(tài)度，就會造成行為上的不一致、不協(xié)調(diào)或利益上的沖突，使項目的實施過程受到干擾。這就必須借助控制這一管理職能，及時地掌握計劃的執(zhí)行情況，根據(jù)反饋的信息采取相應(yīng)的措施，以保證計劃的實現(xiàn)。

(2) 補充計劃的不足。房地產(chǎn)項目的周期較長，短則數(shù)月，長則數(shù)年。在如此長的時間里，項目管理者在制定計劃時，即使充分考慮了各種目標(biāo)的有利條件和不利因素，但由于多種因素的影響，總會存在一些計劃之初無法考慮到或無法考慮周全的問題，從而造成實施過程偏離項目的計劃目標(biāo)。因此，必須通過控制的實施，對項目計劃進行調(diào)整和補充。通常的影響因素有：

1) 外界環(huán)境條件，包括惡劣的氣候條件使材料運輸拖延，或發(fā)生了一些人力不可抗拒的自然災(zāi)害，如停水、斷電、材料和設(shè)備供應(yīng)受阻、資金短缺等。

2) 設(shè)計和計劃的錯誤，如設(shè)計頻繁修改，使正常的施工秩序被打亂，實施過程中管理工作或技術(shù)工作的失誤。

3) 業(yè)主新的要求、政府的干預(yù)和政策的變化等，造成對項目目標(biāo)的干擾。

4) 管理者的素質(zhì)、、經(jīng)驗、技巧的限制，預(yù)測不可能完全準(zhǔn)確，制定出的計劃在招待過程中可能付出責(zé)令關(guān)，不容地發(fā)生未曾預(yù)料到的情況。

(3) 與其他管理職能一起構(gòu)成一個完整的系統(tǒng)。盡管項目計劃工作等于其控制活動，但項目目標(biāo)計劃是不會自動實現(xiàn)的，需要采取控制措施保證計劃目標(biāo)的順利實現(xiàn)。同時為了對茬星城控制，在項目的機構(gòu)設(shè)置、人員配備和計劃制定與實施等過程中，必須通過控制措施，給予正確的指導(dǎo)，才能使項目的實施過程成為一個有機的整體。所以說，控制工作存在于管理活動的全過程，它不仳離可以維持其他職能的正?；顒樱疫€可以采取糾正纏著行為來改變其他管理職能的活動。雖然有時這種改變可能是很簡單的，但是在許多情況下，它是必須的，其作用也是顯著的。