2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（21）

　?。ㄈ┚幼》康禺a(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　居住房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇市場(chǎng)法、成本法、收益法等。

　　1．市場(chǎng)法

　　由于居住房地產(chǎn)市場(chǎng)交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實(shí)例，因此，市場(chǎng)法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的估價(jià)方法。

　　2．成本法

　　成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，遵循謹(jǐn)慎估價(jià)原則，會(huì)選擇成本法進(jìn)行估價(jià)，此外，居住房地產(chǎn)的拆遷估價(jià)和其在建工程估價(jià)往往也選用成本進(jìn)行估價(jià)。

　　3．收益法

　　對(duì)于出租型的居住房地產(chǎn)（出租的住宅、出租的公寓等），能夠比較準(zhǔn)確和客觀地計(jì)算其收益，往往選用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　?。ㄋ模┚幼》康禺a(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1．商品房估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　商品房由于市場(chǎng)交易實(shí)例較多，因此，對(duì)于單套住宅常采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。而對(duì)于整幢住宅樓估價(jià)時(shí)，則因交易實(shí)例較少，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為估價(jià)對(duì)象，選取與估價(jià)對(duì)象類似的交易實(shí)例，利用市場(chǎng)法測(cè)算該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價(jià)格。

　　2．房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)技術(shù)路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成中應(yīng)不包括土地使用權(quán)出讓金。

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