2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》經(jīng)典習(xí)題4

　　××在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價(jià)師聲明（略）

　　估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一．委托方（略）

　　二．估價(jià)方（略）

　　三．估價(jià)對(duì)象

　　1．區(qū)位狀況（略）

　　2．實(shí)物狀況（略）

　　3．權(quán)益狀況（略）

　　四．估價(jià)目的為委托方以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。

　　五．估價(jià)時(shí)點(diǎn)****年**月**日。

　　六．價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)的客觀合理價(jià)值。

　　七．估價(jià)依據(jù)（略）

　　八．估價(jià)方法估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過(guò)認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法．成本法作為本次估價(jià)的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　九．估價(jià)結(jié)果經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)****年**月**日的客觀價(jià)值為人民幣4794.52萬(wàn)元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整。

　　十．估價(jià)人員（略）

　　十一．估價(jià)作業(yè)日期****年**月**日至****年**月**日。

　　十二．估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一．個(gè)別因素分析（略）

　　二．區(qū)域因素分析（略）

　　三．最高最佳使用分析（略）

　　四．估價(jià)方法選用估價(jià)對(duì)象在建工程。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法．成本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下：

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法”，因此選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開(kāi)發(fā)本．管理費(fèi)用．投資利息．銷售稅費(fèi)．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及購(gòu)買估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　2.估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用．應(yīng)繳納的稅金．正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　3.對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。

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