2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價相關(guān)知識》經(jīng)典習(xí)題4

　　××在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估報告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價師聲明（略）

　　估價的假設(shè)與限制條件（略）

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一．委托方（略）

　　二．估價方（略）

　　三．估價對象

　　1．區(qū)位狀況（略）

　　2．實物狀況（略）

　　3．權(quán)益狀況（略）

　　四．估價目的為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。

　　五．估價時點****年**月**日。

　　六．價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估價結(jié)果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。

　　七．估價依據(jù)（略）

　　八．估價方法估價人員進(jìn)行了實地查勘，通過認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法．成本法作為本次估價的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值采用市場法估價。

　　九．估價結(jié)果經(jīng)測算，估價對象在估價時點****年**月**日的客觀價值為人民幣4794.52萬元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。

　　十．估價人員（略）

　　十一．估價作業(yè)日期****年**月**日至****年**月**日。

　　十二．估價報告應(yīng)用的有效期（略）

　　估價技術(shù)報告

　　一．個別因素分析（略）

　　二．區(qū)域因素分析（略）

　　三．最高最佳使用分析（略）

　　四．估價方法選用估價對象在建工程。估價人員進(jìn)行了實地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法．成本法作為本次估價的基本方法，其估價技術(shù)路線如下：

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法”，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一進(jìn)行估價。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常的開發(fā)本．管理費用．投資利息．銷售稅費．開發(fā)利潤以及購買估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　2.估價對象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用．應(yīng)繳納的稅金．正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　3.對以上兩種方法測算的價格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。

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