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2015年房地產估價師考試大綱《經營與管理》第十章
第十章 物業(yè)資產管理
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理、房地產資產管理等概念及工作內容以及收益性物業(yè)租金確定和費用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節(jié) 物業(yè)資產管理的內涵
一、物業(yè)管理
二、設施管理
三、房地產資產管理
四、房地產組合投資管理
第二節(jié) 物業(yè)管理的內容
一、制定物業(yè)管理計劃
?。ㄒ唬┐_立目標
?。ǘz查物業(yè)質量狀況
(三)形成租金方案和出租策略
?。ㄋ模┨岢鲱A算(包括管理費)
(五)簽訂物業(yè)服務合同
?。┪飿I(yè)管理記錄和控制
二、加強市場宣傳
三、制定租金收取辦法
四、物業(yè)的維修養(yǎng)護
五、安全保衛(wèi)
六、協(xié)調與業(yè)主和租戶的關系
七、進行物業(yè)管理組織與控制.
第三節(jié) 寫字樓物業(yè)管理
一、寫字樓物業(yè)的分類
(一)甲級寫字樓
?。ǘ┮壹墝懽謽?/p>
(三)丙級寫字樓
二、寫字樓分類過程中要考慮的因素
?。ㄒ唬┪恢?/p>
(二)交通方便性
?。ㄈ┞曂蛐蜗?/p>
(四)建筑形式
?。ㄎ澹┐筇?/p>
?。╇娞?/p>
(七)走廊
?。ò耍懽謽鞘覂瓤臻g布置
?。ň牛樽鈶籼峁┑姆?/p>
?。ㄊ┙ㄖO備系統(tǒng)
?。ㄊ唬┪飿I(yè)管理水平
(十二)租戶類型
三、寫字樓租戶的選擇
?。ㄒ唬┥虡I(yè)信譽和財務狀況
(二)所需面積大小
1.可能面積的組合
2.尋租者經營業(yè)務的性質
3.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃
?。ㄈ┬枰峁┪飿I(yè)管理服務
四、寫字樓租金的確定
?。ㄒ唬┯嬎憧沙鲎饣蚩墒褂妹娣e
(二)基礎租金與市場租金
?。ㄈ┏鲎鈫卧拿娣e規(guī)劃和室內裝修
五、寫字樓物業(yè)的租約與租約談判
?。ㄒ唬┳赓U合約中的標準條款
(二)折讓優(yōu)惠和租戶權利的授予
第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)管理
一、零售商業(yè)物業(yè)分析
?。ㄒ唬┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的分類
?。ǘ┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析
(三)特色、位置和停車
二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇
?。ㄒ唬┞曌u
?。ǘ┴攧漳芰?/p>
?。ㄈ┙M合與位置分配
(四)需要的服務
三、零售商業(yè)物業(yè)的租金
?。ㄒ唬┗A租金
?。ǘ┌俜直茸饨?/p>
?。ㄈ┐沾U費用和凈租約
?。ㄋ模┳饨鸬恼{整
四、零售商業(yè)物業(yè)的租約
?。ㄒ唬╆P于每一獨立承租單元的用途
?。ǘ┫拗平洜I內容相似的租戶
?。ㄈ┫拗谱鈶粼谝欢ǖ赜蚍秶鷥戎貜驮O店
?。ㄋ模I業(yè)時間
?。ㄎ澹┕妹娣e的維護
?。V告、標志和圖形
(七)折讓優(yōu)惠
?。ò耍┢渌麠l款
五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作
第五節(jié) 收益性物業(yè)的運營費用與財務報告
一、收益性物業(yè)經營狀況的評估
?。ㄒ唬┈F(xiàn)金流
1.潛在毛租金收入
2.空置和收租損失
3.其他收入
4.有效毛收入
5.收益性物業(yè)的運營費用
6.凈經營收入
7.抵押貸款還本付息
8.現(xiàn)金流計算
(二)相關問題分析
1.物業(yè)估價
2.大修基金和保證金基金
3.所得稅
二、收益性物業(yè)管理中的運營費用
?。ㄒ唬┤斯べM
(二)公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費
1.維修和保養(yǎng)費
2.室內裝修費
3.生活用水和污水排放
4.能源費
5.康樂設施費
6.雜項費用
(三)綠化養(yǎng)護費
?。ㄋ模┣鍧嵭l(wèi)生費
(五)保安費用
?。┺k公費
?。ㄆ撸┕潭ㄙY產折舊費
(八)不可預見費
?。ň牛┍kU費
(十)物業(yè)管理企業(yè)服務費和利潤
?。ㄊ唬┓ǘǘ愘M
?。ㄊ┓慨a稅
三、收益性物業(yè)管理中的預算
?。ㄒ唬┠甓冗\營預算
?。ǘ┵Y本支出預算
(三)長期預算
四、收益性物業(yè)財務收支報告
考試要求
1.掌握物業(yè)管理;
2.熟悉設施管理;
3.熟悉房地產資產管理;
4.了解房地產組合投資管理;
5.掌握制定物業(yè)管理計劃;
6.熟悉加強市場宣傳;
7.掌握制定租金收取辦法;
8.了解物業(yè)的維修養(yǎng)護;
9.了解安全保衛(wèi);
10.了解協(xié)調與業(yè)主和租戶的關系;
11.了解進行物業(yè)管理組織與控制;
12.掌握寫字樓物業(yè)的分類;
13.熟悉寫字樓分類過程中要考慮的因素;
14.熟悉寫字樓租戶的選擇;
15.掌握寫字樓租金的確定;
16.了解寫字樓物業(yè)的租約與租約談判;
17.掌握零售商業(yè)物業(yè)分析;
18.熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇;
19.掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金;
20.了解零售商業(yè)物業(yè)的租約;
21.了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作;
22.掌握收益性物業(yè)經營狀況的評估;
23.掌握收益性物業(yè)管理中的運營費用;
24.熟悉收益性物業(yè)管理中的預算;
25.熟悉收益性物業(yè)財務收支報告。
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