中國房價崩盤的四個條件

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　　中國房價何時會崩盤？這是很多中國人，也包括外國經(jīng)濟學家所深切關(guān)注的命題。近些來年，“崩盤論”一直沒有遠去，其中謝國忠是個典型，喊崩盤已經(jīng)十余年了。而老楊一直反對“崩盤論”。但這并不代表，中國房價永遠不會崩盤。因為全球房價崩盤的案例并不算少。通過研究國際案例，并結(jié)合中國國情，總結(jié)出以下四點中國房價崩盤的條件。

　　第一，住宅進入飽和階段。一國或一個地區(qū)的住宅市場，都有一個發(fā)展過程，或者稱作生命周期。如同一個人，青少年時期，得病易康復(fù)；而老年人得病，很可能就倒下了。我把住宅市場的生命周期劃分為三個主要階段：短缺階段、改善階段、飽和階段。如同一個人大概可劃分為：30年歲之前為青少年，30-60為中年，60以上為老年。

　　住宅短缺階段，人們居住條件差，很多人需要第一次購房。住房飽和階段，人們居住條件比較好了，不需要大量購房了，比如當前的日本，甚至已經(jīng)過剩。而短缺和飽和之間，是改善階段，很多需要買更好的房子。這就像由窮人到富人之間，還有一個中產(chǎn)；由貧窮到富裕之間，還有一個小康。

　　這三個階段，可以用人均住房面積、人均臥室間數(shù)、戶均住房套數(shù)等三個指標來劃分。老楊在此僅說一個指標。1968年，日本戶均住宅1套，之前可稱為短缺階段；其后至80年代中期達到1.1套，可稱為改善階段；其后繼續(xù)擴大，2008年達到1.17套，可稱之為飽和階段。

　　當前，我國城鎮(zhèn)地區(qū)戶均住宅套數(shù)預(yù)計剛剛達到1套（按成套住宅），全國肯定超過1。我國官方并無準確數(shù)據(jù)，20多年都沒進行住房普查了，這么重要的事一直拖著不做，政府真讓人費解。筆者推算，當前我國城鎮(zhèn)地區(qū)剛剛告別住房短缺階段，進入改善階段，類似日本70年代。在住房短缺階段，房價基本不會崩盤，而在飽和階段，可能性較大，當然還得需要具備其他條件。

　　另外還須提示，住房市場生命周期的階段劃分，表面上是以人均住宅面積、戶均套數(shù)等作為指標，但本質(zhì)上又包括三個基本驅(qū)動因素：經(jīng)濟增速、人口總量與結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化進程。

　　住房短缺階段，一般處于經(jīng)濟高增長、人口紅利擴大、城鎮(zhèn)化率低于70%。住房飽和階段，一般經(jīng)濟變?yōu)榈驮鲩L、人口紅利消失、城鎮(zhèn)化率高于70%。與歐美日當年的歷史數(shù)據(jù)相比，當前我國城鎮(zhèn)化率偏低、人口紅利見頂時點偏早、經(jīng)濟降速正常。綜合來看，三個基本驅(qū)動因素，決定當前我國住宅市場處于剛告別短缺階段，已進入改善階段。不具備房價崩盤的基礎(chǔ)。

　　這是房價崩盤的重要前提。沒有暴漲，也難暴跌。房價年均以10-20%的速度上漲3-5年，就容易產(chǎn)生泡沫，極端情況下一年能上漲50%。比如：1987-1989年的日本、我國臺灣地區(qū)，1991-1992年、1996-1997年、2010-2011年的我國香港地區(qū)，2004-2006年的美國，1992-1993年的我國海南省。

　　第二，房價出現(xiàn)泡沫。關(guān)于房價泡沫的界定標準，存在較大爭議。一般而言，如果房價持續(xù)大漲發(fā)生在住房短缺階段，不易產(chǎn)生泡沫，因為需求旺盛，且以自住為主。如果發(fā)生在住房飽和階段，則一般以投資需求為主，易產(chǎn)生泡沫。

　　2004-2005年、2007年、2009-2010年，我國房價漲幅曾超過10%，但由于當時我國尚處于住房短缺階段，所以全國而言基本無泡沫。但1992-1993年全國房價漲幅超20%，且主要發(fā)生在海南、北海、珠海等少數(shù)地區(qū)，且以投資投機需求為主，則可以界定為出現(xiàn)區(qū)域性房價泡沫。

　　近三年我國各地購房者皆以自住需求為主導(dǎo)，投資投機需求大幅退潮。另外，根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2010年以來我國城鎮(zhèn)地區(qū)房價收入比不斷降低，2014年只有7.1倍，房價與收入的匹配度越來越高，總體難言有泡沫。

　　第三，貨幣政策由寬松突然轉(zhuǎn)為緊縮。貨幣政策的大轉(zhuǎn)彎，常常是影響中短期房價的核心因素。連續(xù)幾年貨幣大放水、銀根大放松，往往會催漲房價，助長投資投機之風。等到政府無法忍受房價大漲，同時也常伴有經(jīng)濟過熱、股價瘋狂，而突然大幅緊縮貨幣之后，會劇烈改變投資的預(yù)期，甚至形成踩踏式的出逃。

　　一般先是股價跳水，然后房價下跌，接著金融風險暴露，最后經(jīng)濟蕭條。2003-2008年，美國的貨幣就是由松變緊，房價由熱到冷。比美國更典型、更極端的當屬日本，1987-1991年，貨幣瘋狂放松，再瘋狂收緊；股價與房價瘋狂沖高，再瘋狂下跌。其后幾十年，股價、房價、經(jīng)濟，陷入爛泥塘，苦苦掙扎。

　　2008年四季度至2010年上半年，我國貨幣大放水，信貸超寬松，股價中漲、房價大漲，經(jīng)濟被領(lǐng)導(dǎo)得意的稱為“全球一枝獨秀、率先復(fù)蘇”。然后，2010年10月步入加息周期，貨幣收緊，但幅度并不大，至2011年7月加息五次；而2004-2007年則加息八次。因此，在全國無明顯房價泡沫的情況下，這次貨幣大放松及中收縮，并沒讓全國房價明顯下跌。

　　不過，溫州、鄂爾多斯等個別地區(qū)，由于2009-2010年投資投機瘋狂、房價暴漲，泡沫顯著，所以從2011年下半年開始泡沫破滅，至今房價已經(jīng)大跌三成至五成，也可界定為：區(qū)域房價崩盤。但慘烈程度，遠不及當年海南。

　　當前，我國正處于貨向?qū)捤芍芷冢?012年兩次降息，停頓兩年后，2014年11月重啟降息進程，今年3月1日再度降息，2015年-2016年還將降息幾次。在這種貨幣背景下，根本不可能爆發(fā)樓市危機，也不可能出現(xiàn)全局性的房價大跌！

　　第四，爆發(fā)經(jīng)濟或金融危機。一般而言，房地產(chǎn)都是一國或一地區(qū)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這就注定房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟之間相互影響、互相拉扯。少數(shù)經(jīng)濟或金融危機主因是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，比如美國次貸危機。多數(shù)經(jīng)濟和或金融危機的致因中，房地產(chǎn)只是參與者之一，并非元兇。但一旦爆發(fā)經(jīng)濟或金融危機，常常使房價下跌，甚至是崩盤。

　　1997年泰國爆發(fā)匯率危機并最終導(dǎo)致東亞金融危機，致使房價崩盤，香港也受到連累，2003年香港房價相比1997年高點暴跌近七成。2010年歐債危機爆發(fā)后，西班牙和愛爾蘭的房價崩盤，累計下跌四五成。過去20年，我國經(jīng)濟也有低迷的時候，但最低迷的1999年仍有7.1%的增速，沒有爆發(fā)過經(jīng)濟危機，也無金融危機。假如未來我國爆發(fā)經(jīng)濟或金融危機，且住宅市場進入飽和階段，則房價很可能崩盤。

　　當前我國經(jīng)濟增速不斷放緩，是否可以定義為“經(jīng)濟危機”或“金融危機”？顯然不能！因為這不是外部或內(nèi)部突發(fā)事件、災(zāi)難引起了，而是一國經(jīng)濟生命周期中的必然降速。由高增長轉(zhuǎn)為中增長，是歷史宿命，是一個慢性的轉(zhuǎn)變過程，這不利于房價上漲，但也不會導(dǎo)致急發(fā)性的樓市危機與房價大跌。

　　上面分別分析了四個因素，對房價崩盤的影響：第一、住房進入飽和階段；第二、房價出現(xiàn)泡沫；第三、貨幣先松后緊；第四、爆發(fā)經(jīng)濟或金融危機。其實，這四個因素之間，也存有復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系。四者當中，同時具備的因素越多，房價崩盤的可能性越大。如果四者同時出現(xiàn)，則房價注定崩盤。如果只有一個因素出現(xiàn)，則第四個因素導(dǎo)致房價崩盤的概率，要大過其他三個因素。

　　當前我國情況，一是住宅全局并未飽和，卻存在區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過剩；二是房價基本無泡沫；三是處于寬松周期；四是經(jīng)濟增速下滑，但非經(jīng)濟危機。綜合四點因素，也就注定了：過去十年國內(nèi)外唱空中國房價者甚眾，但總是一個接一個的失敗，有些人如謝國忠，是一年又一年的失敗。遺撼的是，他們并不清楚上諸四個因素及邏輯。

　　那么，未來會否發(fā)生中國房價崩盤？這種可能性肯定存在。但概率有多大？何地會發(fā)生？這就需要領(lǐng)導(dǎo)及政府的智慧！同時，作為普通民眾，我們所能做的是：密切觀察四個因素的變化，提前預(yù)警風險，提前采取措施，防范我們的房屋價值大幅縮水！