購(gòu)買(mǎi)二手房選擇資金托管 對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都有好處

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

　　政府主導(dǎo)的二手房交易資金托管提供更安全的平臺(tái)采取自愿選擇的方式

　　日前，廣州房屋管理部門(mén)拋出《廣州市存量房交易資金專(zhuān)用賬戶管理辦法》的意見(jiàn)征求稿，這是繼去年實(shí)施《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》后的一個(gè)實(shí)施細(xì)則。根據(jù)政府出臺(tái)的最新意見(jiàn)征求稿，二手房資金監(jiān)管依然采取自愿選擇的方式，行業(yè)人士認(rèn)為，這個(gè)由政府統(tǒng)一開(kāi)立、公布和管理的監(jiān)管賬戶，較容易獲得買(mǎi)賣(mài)雙方的信任，如果監(jiān)管步驟清晰明了且簡(jiǎn)便，有可能比較容易推行。但這一措施尚處于征求意見(jiàn)階段，何時(shí)實(shí)施仍是未知之?dāng)?shù)。

　　對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，動(dòng)輒幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)元的樓款以及一間價(jià)值幾百萬(wàn)元的房產(chǎn)，交易安全是他們最關(guān)注的要素。目前尚未有政府監(jiān)管的專(zhuān)用賬戶，不過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方都可以選擇自行資金托管的方式。此外，自2011年開(kāi)始實(shí)施的二手房網(wǎng)絡(luò)簽約至今已實(shí)行了4年之久，但對(duì)于大部分購(gòu)房者和業(yè)主來(lái)說(shuō)，如何簽約、如何支付樓款、如何進(jìn)行交易資金托管完全是“蒙查查”。為此，記者請(qǐng)來(lái)熟悉二手房業(yè)務(wù)的專(zhuān)家為廣大讀者進(jìn)行“科普”。

　　如果讀者對(duì)二手房交易有任何疑問(wèn)，可以關(guān)注“廣州日?qǐng)?bào)置業(yè)會(huì)”微信，并把問(wèn)題發(fā)至“置業(yè)幫”，記者以及地產(chǎn)專(zhuān)家將為大家答疑解惑。

　　資金托管通俗地說(shuō)，就是提前將需要支付給業(yè)主的錢(qián)放到銀行凍結(jié)起來(lái)，交易雙方都不可以取走，等相關(guān)約定的事宜辦妥后，再將錢(qián)轉(zhuǎn)給業(yè)主，業(yè)主不用擔(dān)心收不到錢(qián)，因?yàn)樾枰杖〉馁Y金已經(jīng)在銀行了，買(mǎi)家也不用擔(dān)心早早付錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)闃I(yè)主暫時(shí)錢(qián)無(wú)法取走。

　　廣州市二手樓交易資金專(zhuān)用賬戶將由廣州市房屋交易監(jiān)管中心開(kāi)立、公布和管理。不過(guò)，按照有關(guān)管理辦法，交易所涉及的稅費(fèi)、中介費(fèi)、按揭費(fèi)，都不納入資金托管的范疇。對(duì)此，多位二手房買(mǎi)家以及獨(dú)立從事中介服務(wù)的大源按揭負(fù)責(zé)人鄭大源都認(rèn)為，二手房所涉及的稅費(fèi)、中介費(fèi)和按揭費(fèi)都是一筆較大的費(fèi)用，估計(jì)占交易資金的10%左右，這些費(fèi)用除了稅費(fèi)不方便進(jìn)行資金監(jiān)管外，中介費(fèi)和按揭費(fèi)都非常適合按步驟支付，建議納入統(tǒng)一的資金監(jiān)管賬戶。

　　由買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定一家商業(yè)銀行，將與該房屋交易相關(guān)的房款(比如定金、首期房款、按揭款、買(mǎi)受人為出賣(mài)人償還的原貸款等，但不包括交易雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)支付的各項(xiàng)稅、費(fèi))放入這個(gè)賬戶，這個(gè)賬戶與廣州市房屋交易監(jiān)管中心負(fù)責(zé)建立維護(hù)的廣州二手樓網(wǎng)上交易管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，根據(jù)房屋交易流程和進(jìn)度將涉房款項(xiàng)劃入賣(mài)家賬戶。該《管理辦法》對(duì)于交易過(guò)程中各個(gè)角色都界定了非常明確的權(quán)責(zé)，比如對(duì)促成交易的中介，他們應(yīng)書(shū)面告知買(mǎi)賣(mài)雙方可自愿選擇房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設(shè)立的專(zhuān)用賬戶劃轉(zhuǎn)二手樓交易資金，而且，中介不能額外收取服務(wù)費(fèi)，也不可以直接或間接代收代管二手樓交易資金。

　　再也不糾結(jié)“先交錢(qián)還是先過(guò)戶了”

　　科普1：

　　交易之前要不要先查冊(cè)？

　　買(mǎi)房先查冊(cè)幾乎是一個(gè)常識(shí)性問(wèn)題了，很多人堅(jiān)定地認(rèn)為未經(jīng)查冊(cè)就不可以買(mǎi)房，不可以支付定金，這個(gè)觀念也不能說(shuō)錯(cuò)。因?yàn)橥ㄟ^(guò)查冊(cè)可以知道業(yè)主的信息，可以知道房子的基本信息，尤其可以知道房子是否存在抵押、查封等涉及安全的問(wèn)題。不過(guò)，鄭大源認(rèn)為，開(kāi)展網(wǎng)簽之后，查冊(cè)工作其實(shí)可以忽略的。

　　據(jù)了解，網(wǎng)簽系統(tǒng)可以知悉查冊(cè)會(huì)顯示的全部數(shù)據(jù)，比如房子地址、面積、是否有抵押、是否有查封，部分房源還會(huì)顯示樓齡。通過(guò)網(wǎng)簽還可以精確知道業(yè)主的姓名和身份證號(hào)碼，而現(xiàn)在買(mǎi)家或者中介去房管局查冊(cè)則不會(huì)顯示房子的業(yè)主姓名，所以網(wǎng)簽體現(xiàn)出的數(shù)據(jù)其實(shí)比查冊(cè)內(nèi)容更多，所以有了網(wǎng)簽系統(tǒng)，其實(shí)查冊(cè)可以不需要的。不過(guò)，現(xiàn)實(shí)中很多中介是先簽訂非網(wǎng)簽合同的三方合同，然后再簽訂網(wǎng)簽合同，如果是這樣，那么查冊(cè)還是有必要的。

　　科普2：

　　首付款與遞件孰先孰后？

　　先遞件還是先給錢(qián)，這是困擾很多交易雙方的核心痛點(diǎn)。對(duì)于這種“先有雞還是先有蛋”的爭(zhēng)論，買(mǎi)賣(mài)雙方的擔(dān)憂是很正常的，房屋交易是絕大多數(shù)人一輩子最大的交易物了，任何一方都不可以接受任何的閃失，所以大家都是極度小心謹(jǐn)慎?，F(xiàn)實(shí)交易中，多數(shù)是等辦妥房管局手續(xù)后才去銀行轉(zhuǎn)首付款的，辦妥轉(zhuǎn)賬手續(xù)后各自回家，遞件過(guò)戶的受理回執(zhí)通常由按揭公司持有并帶回銀行。

　　如果雙方執(zhí)意不肯放棄自己的訴求，那么這個(gè)問(wèn)題又該如何解決呢？通常來(lái)說(shuō)，有兩個(gè)方法——

　　第一種，如果雙方依然不肯讓步，建議交易雙方先在房管局辦理交稅、遞件，繳交相關(guān)雜費(fèi)后，由業(yè)主持有各種單據(jù)，然后到銀行辦理首付款的轉(zhuǎn)賬手續(xù)，業(yè)主收齊首付款后，再回房管局換取受理回執(zhí)。只有換取受理回執(zhí)后，過(guò)幾個(gè)工作日才會(huì)有新的房產(chǎn)證出來(lái)。

　　第二種，就是辦理資金托管，這個(gè)被認(rèn)為是最安全的資金支付方式。

　　選擇資金托管買(mǎi)賣(mài)雙方都有好處

　　對(duì)賣(mài)家的好處

　　1.從凍結(jié)之日開(kāi)始計(jì)算利息，利息歸賣(mài)家，相當(dāng)于早日收到錢(qián)，賣(mài)家可以多收到幾百元利息；2.可以防止買(mǎi)家不肯交易導(dǎo)致賣(mài)家僅僅收到定金，而房子被鎖定無(wú)法再次賣(mài)出去，因?yàn)槌蜂N(xiāo)網(wǎng)簽合同必須得到買(mǎi)家同意；3.不用擔(dān)心買(mǎi)家不給錢(qián)，少給錢(qián)，因?yàn)殄X(qián)凍結(jié)在賣(mài)家看得見(jiàn)的賬戶里面；4.凍結(jié)的錢(qián)存放于個(gè)人托管虛擬賬戶中，不用擔(dān)心買(mǎi)家的銀行賬戶被法院查封，不用擔(dān)心買(mǎi)家的錢(qián)被強(qiáng)行扣劃的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)買(mǎi)家的好處

　　1.可以防止由于無(wú)法識(shí)別業(yè)主的身份就支付了定金，尤其支付首付款后房子不能如期出房產(chǎn)證（比如交易后房子被法院查封）存在的極大交易風(fēng)險(xiǎn)；2.曾經(jīng)有業(yè)主不肯收首付款，最后反告買(mǎi)家不肯支付首付款，導(dǎo)致買(mǎi)家輸官司，托管后可避免此類(lèi)事件發(fā)生。

　　交易資金托管方便多了

　　如果辦理資金托管，建議簽訂網(wǎng)簽合同后，將定金和所有房款全部申請(qǐng)資金托管，直到本次交易出了新的房產(chǎn)證再將資金解凍支付給賣(mài)方。資金托管有多家銀行可以辦理，有的是免費(fèi)辦理的，有的銀行會(huì)收取手續(xù)費(fèi)，有興趣辦理的建議提前咨詢清楚。

　　通常來(lái)說(shuō)，資金托管需要交易雙方先到約定銀行辦理資金凍結(jié)手續(xù)（專(zhuān)業(yè)俗語(yǔ)是“止付”），可以支付資金的時(shí)候，需要雙方再次到該銀行辦理解凍手續(xù)，這樣業(yè)主就可以得到相關(guān)款項(xiàng)了。在這種傳統(tǒng)的模式下，交易雙方需要約定去銀行兩次，因?yàn)檫@種資金托管模式比較麻煩，所以較難推廣。

　　光大銀行新近推出的線上資金托管，只需要光大銀行認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)登錄光大房屋交易資金網(wǎng)上托管系統(tǒng)錄入相關(guān)信息，掃描相關(guān)合同，經(jīng)光大銀行審核，即可打印資金托管協(xié)議同時(shí)生成托管賬戶。買(mǎi)家通過(guò)專(zhuān)用pos機(jī)、網(wǎng)銀或者柜臺(tái)操作將資金轉(zhuǎn)入指定的賬戶，交易雙方會(huì)收到光大銀行的短信通知，也可以通過(guò)光大銀行的任何一個(gè)支行或者光大官網(wǎng)驗(yàn)證賬戶和資金凍結(jié)情況。

　　待交易成功，業(yè)主單方面即可去任何一家光大銀行網(wǎng)點(diǎn)（外地的也可以）辦理取錢(qián)手續(xù)。如果交易失敗，則買(mǎi)家單方面去任何一家光大銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理退錢(qián)手續(xù)。所以，光大銀行的資金托管模式不需要交易雙方同時(shí)去銀行，是目前市面上最方便的資金托管模式。