置業(yè)指南：購(gòu)買寫(xiě)字樓要注重“外圓內(nèi)方”

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　　“上班邁入方形的大樓，踏入方形的電梯，走入方形的辦公室，坐在方形的格子間里面，面對(duì)著一臺(tái)方形的電腦。”——前不久的熱播劇《北京青年》里，主角的一句嘮叨，卻道出了現(xiàn)在市場(chǎng)上寫(xiě)字樓在市場(chǎng)的印象特征。

　　銀屏上的“抱怨歸抱怨”，然而在開(kāi)發(fā)企業(yè)和市場(chǎng)的種種權(quán)衡中，寫(xiě)字樓產(chǎn)品大多還是選擇利益和效益最大化的建造方式——以方形為主。既然大多數(shù)寫(xiě)字樓都是方形空間，可“方形”的尺度卻大有不同。樓梯間的過(guò)道、大堂的高度、寫(xiě)字樓的層高、電梯的速度與電梯的大小……都大有考究。同時(shí)，寫(xiě)字樓產(chǎn)品從地段、品牌、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)到最終的運(yùn)營(yíng)管理，都將在無(wú)形中助長(zhǎng)或者縮減物業(yè)價(jià)值。

　　寫(xiě)字樓拼“高大全”

　　購(gòu)買寫(xiě)字樓不能“貪大求全”

　　寫(xiě)字樓憑借高度搶占市場(chǎng)眼球、以樓頂停機(jī)坪的設(shè)計(jì)來(lái)賺取高端人士的青睞，多層跨越辦公來(lái)體現(xiàn)設(shè)計(jì)的獨(dú)到……目前，重慶市場(chǎng)超百個(gè)寫(xiě)字樓產(chǎn)品聚集，從內(nèi)到外，都以高大全的形象吸引市場(chǎng)的眼光。

　　然而，在專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)者看來(lái)，寫(xiě)字樓頂?shù)耐C(jī)坪更多的是保證超高層建筑的安全因素，比如在應(yīng)對(duì)火災(zāi)或者其他特殊情況的時(shí)候，而大廳的高度，完全就是寫(xiě)字樓以及寫(xiě)字樓中辦公企業(yè)的“形象工程”。而市民購(gòu)買寫(xiě)字樓，要重點(diǎn)考慮自身辦公或者租用客戶的使用需要。

　　“自從1883年，美國(guó)芝加哥建成世界上第一棟高層建筑作為保險(xiǎn)公司的辦公樓以來(lái)，高層建筑就成為辦公樓的主流建筑形態(tài)?！敝袊?guó)建筑科學(xué)研究院副院長(zhǎng)周偉表示，“高”成為當(dāng)下市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的重要特征之一，伴隨著寫(xiě)字樓產(chǎn)品的大公共空間，全備的配套，寫(xiě)字樓的“高大全”形象成為寫(xiě)字樓的重要發(fā)展方向。同時(shí)，他指出，寫(xiě)字樓作為人口密集的公共場(chǎng)所，其既要注重公共空間，也要注重各單位部門的私享空間，而“高大全”這一形象也帶來(lái)寫(xiě)字樓的“電梯、車庫(kù)、新鮮空氣等”問(wèn)題。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，由于寫(xiě)字樓一般位于核心區(qū)域的核心地段，因此，地價(jià)高助推產(chǎn)品必須要向空間發(fā)展，開(kāi)發(fā)企業(yè)以謀求更大的價(jià)值。同時(shí)，寫(xiě)字樓的電梯、空調(diào)、幕墻等公共設(shè)施的維護(hù)，都隨著時(shí)間的推移為增加，因此對(duì)于超高樓層的寫(xiě)字樓，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌、物管維護(hù)以及產(chǎn)品的建筑用材都有很高的要求。

　　寫(xiě)字樓的變形記

　　從“外圓內(nèi)方”到“八面來(lái)風(fēng)”

　　“外圓，就是寫(xiě)字樓與外界交通、景致、建筑要達(dá)到圓融，而內(nèi)方，則指寫(xiě)字樓內(nèi)部空間的布局方正，空間使用率最大化?！币患覐氖露嗄晟虡I(yè)地產(chǎn)研究的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，從寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)到建造到銷售、使用，“外圓內(nèi)方”成為指導(dǎo)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　中國(guó)建筑科學(xué)研究院副院長(zhǎng)周偉對(duì)這一說(shuō)法也表示贊同，他指出，特別是寫(xiě)字樓與外部銜接的交通通道，不僅需要有固定的停車場(chǎng)，在寫(xiě)字樓的大門口，最好有一定數(shù)量的臨時(shí)停車位。同時(shí)還要有便利的公共交通資源，而在寫(xiě)字樓大廳門口最好像酒店一樣，有供出租車以及私家車臨時(shí)?？康耐ǖ?。

　　而當(dāng)下市場(chǎng)，由于新型辦公方式和創(chuàng)意性辦公環(huán)境的興起，寫(xiě)字樓從空間上出現(xiàn)了一些新的突破。以貝蒙盤古的“洋房式”寫(xiě)字樓為例，產(chǎn)品提供兩面采光、空氣對(duì)流、林木環(huán)繞的辦公空間。在辦公布局上，將重重庭院與辦公空間交錯(cuò)布局，每個(gè)辦公單元均享有多重院落空間，重重院落保障了辦公空間的幽靜與私密。單部電梯服務(wù)面積僅2200平方米，大大縮短停車及等候電梯的時(shí)間，節(jié)省時(shí)間就是創(chuàng)造更高的效率。獨(dú)特連廊、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，讓客戶收獲了額外空間。

　　置業(yè)指導(dǎo)

　　中國(guó)建筑科學(xué)研究院副院長(zhǎng)周偉

　　購(gòu)買寫(xiě)字樓“三大紀(jì)律八項(xiàng)注意”

　　購(gòu)買寫(xiě)字樓，除了根據(jù)其板塊、區(qū)位、價(jià)格、品牌、服務(wù)、“5A、甲級(jí)”等指標(biāo)外，根據(jù)中國(guó)建筑科學(xué)研究院副院長(zhǎng)周偉多年的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，他為市民評(píng)判寫(xiě)字樓產(chǎn)品的好壞，歸納出了購(gòu)買寫(xiě)字樓的“三大紀(jì)律八項(xiàng)注意”。

　　三大紀(jì)律：電梯、車庫(kù)、新鮮空氣。電梯，是寫(xiě)字樓的運(yùn)載系統(tǒng)，車庫(kù)，是寫(xiě)字樓的容納系統(tǒng)，而新鮮空氣，是寫(xiě)字樓的循環(huán)系統(tǒng)。而這三大問(wèn)題，都能通過(guò)相應(yīng)的技術(shù)問(wèn)題解決，主要看開(kāi)發(fā)商是通過(guò)哪些方式解決，能達(dá)到何種效果。

　　八項(xiàng)注意：第一，注意外墻。外墻材料，主要是要低能耗，要保溫隔熱性能。第二，人性化的公共空間，比如樓層中的“空中花園”等。第三，層高。一般寫(xiě)字樓的層高，在3.6米到4.2米比較常見(jiàn)，也有5米左右，當(dāng)然是層高越高越好。第四，過(guò)道，應(yīng)大于或者等于電梯轎廂的尺度。第五，大堂。作為形象工程，與寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)相匹配。一般在5~10米之間，越高越大氣。第六，電梯。一般是4000~5000㎡一部電梯是高配置，7000~8000㎡一部電梯是常規(guī)配置。第六，車庫(kù)。相關(guān)部門對(duì)車庫(kù)的配比在不斷升級(jí)，當(dāng)下大概是100㎡一個(gè)車位。第七，循環(huán)系統(tǒng)。包括空調(diào)、中央空調(diào)的管道以及幕墻的材質(zhì)和能耗都要考慮。第八，可變空間。有的寫(xiě)字樓可以打通或者做夾層。購(gòu)房者需要精打細(xì)算，保證不影響寫(xiě)字樓的正常使用。