2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點總結(jié)：建筑物價格和房地價格

　　九、土地價格、建筑物價格和房地價格

　　土地價格、建筑物價格和房地價格是一組按照房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)來劃分的價格。

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　　土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，是指該塊土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，是指其中的土地部分的價格，不包含該土地上的建筑物的價格。

　　在土地估價時，根據(jù)其實際的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，或者在特殊情況下假設(shè)其基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度的不同，俗稱“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有以下5種：①未完成征收補償安置的集體土地。取得該土地后還需要支付征地補償安置等費用。②已完成征收補償安置但未完成“三通一平”或以上開發(fā)的土地。③已完成征收補償安置和“三通一平”或以上開發(fā)的土地，如已完成征收補償安置和“七通一平”的土地。④未完成房屋拆遷補償安置的國有土地。取得該土地后還需要支付房屋拆遷補償安置等費用。⑤已完成房屋拆遷補償安置的國有土地。

　　有時根據(jù)土地的“生熟”程度，粗略地將土地分為生地、毛地、熟地三類，土地價格相應(yīng)地又有生地價格、毛地價格、熟地價格之說。

　　（二）建筑物價格

　　建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價格。人們平常所說的房價，例如購買一套商品住房的價格，通常含有該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價格，與這里所說的建筑物價格的內(nèi)涵不同。

　　（三）房地價格

　　房地價格也稱為房地混合價，是指土地與建筑物綜合體的價格，或者建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價格，或者土地及其上的建筑物的價格。該價格往往等同于人們平常所說的房價。

　　對于同一宗房地產(chǎn)而言，有

　　房地價格＝土地價格+建筑物價格

　　土地價格＝房地價格-建筑物價格

　　建筑物價格：房地價格-土地價格

　　但需要指出的是，上述土地價格、建筑物價格、房地價格三者的關(guān)系不是機械的，即不是不論房地產(chǎn)是在分割、合并的前后，還是土地、建筑物各自獨立考慮時都存在著上述關(guān)系，而是指對于同一宗房地產(chǎn)來講由于只存在著土地、建筑物和房地三種基本形態(tài)，所以同一宗房地產(chǎn)的價值只能歸屬于這三種對象之中。房地價值在土地與建筑物之間的分配與房地產(chǎn)分割、合并估價不同。在房地產(chǎn)價值分配的情況下，各部分的價值之和等于整體價值。在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值。在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和。

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