2015房地產(chǎn)估價師考點分析：獲取估價業(yè)務(wù)

　　第二節(jié) 獲取估價業(yè)務(wù)

　　一、估價業(yè)務(wù)來源渠道

　　從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)來源渠道可歸納為“被動接受”和“主動爭取”兩大類。

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　　被動接受通俗地說是坐等估價需求者找上門來要求提供估價服務(wù)。估價需求者可能是個人，也可能是企業(yè)，還可能是政府及其有關(guān)部門或者其他組織；可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人，也可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人以外的投資者、受讓人等。例如，估價需求者可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的代理人；房地產(chǎn)的欲購買者也可能要求對其欲購買的房地產(chǎn)進(jìn)行估價；一方以提供房地產(chǎn)的方式與另一方合作，例如作價人股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)或者從事其他經(jīng)營活動，該另一方也可能委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價，以為其與對方討價還價提供價值參考依據(jù)；房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人將其房地產(chǎn)抵押貸款，貸款人（如商業(yè)銀行）也可能委托其信任的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價；征收國有土地上單位和個人的房屋，征收人（不是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人）委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對被征收房屋進(jìn)行估價；人民法院要處理有關(guān)房地產(chǎn)案件，例如拍賣、變賣、抵債、定罪量刑、損害賠償?shù)?，也可能委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)進(jìn)行估價；政府為征收房地產(chǎn)稅收，也可能委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行估價，等等。

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　　主動爭取是走出門去力爭為估價需求者提供估價服務(wù)。在估價機(jī)構(gòu)多、競爭激烈的情況下，這是估價業(yè)務(wù)的主要來源。但需要指出的是，爭取估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)通過提高估價技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提升自己的知名度、品牌和公信力，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)男麄鳌V告等方式進(jìn)行，而不應(yīng)采取不正當(dāng)?shù)母偁幨侄危鐞阂鈮旱凸纼r服務(wù)收費(fèi)，給予回扣或利誘（如國有土地上房屋征收估價中采取被征收人投票方式確定估價機(jī)構(gòu)時，為獲得被征收人的投票，向被征收人發(fā)送禮品等），迎合委托人的高估或者低估要求（如向委托人暗示甚至承諾可以評估出其期望的價值等），詆毀其他房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)估價師，發(fā)放虛假、誤導(dǎo)性或夸大的宣傳、廣告等等。另外如前所述，估價需求者不一定是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人，因此在爭取估價業(yè)務(wù)時可拓寬思路。

　　此外，現(xiàn)實中還存在一種“自有自估”行為，即對自己擁有或欲取得的房地產(chǎn)，自己提出估價要求，并自己進(jìn)行估價。例如，企業(yè)在清產(chǎn)核資時對自己擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價；房地產(chǎn)開發(fā)商對政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行估價，以確定自己的報價或出價。但這種估價行為不屬于專業(yè)估價行為，其估價結(jié)果或估價報告對外也不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數(shù)。

　　房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)來源渠道還可以按照委托人（客戶）的類型（如商業(yè)銀行、人民法院）、不同的估價目的或者估價對象來劃分。

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