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凈收益測算的基本原理
凈收益測算的基本原理:
運用報酬資本化法估價,需要預測估價對象未來各期的凈收益。在實際估價中,測算凈收益甚至比求取報酬率更困難,特別是針對不同的估價對象,測算凈收益時應從收入中扣除哪些、不扣除哪些。
收益性房地產獲取收益的方式,可分為出租和營業(yè)兩大類。據此,凈收益的測算途徑可分為兩種:一是基于租賃收入測算凈收益,如存在大量租賃實例的住宅、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫等類房地產;二是基于營業(yè)收入測算凈收益,如賓館、影劇院、娛樂中心、汽車加油站等類房地產。在英國,將前一種情況下的收益法稱為投資法,后一種情況下的收益法稱為利潤法。有些房地產既有大量租賃實例又有營業(yè)收入,如商鋪、餐館、農地等。在實際估價中,只要是能夠通過租賃收入測算凈收益的,宜通過租賃收人來測算凈收益。因此,基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算,然后介紹基于營業(yè)收入的凈收益測算。
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