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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié):權(quán)益因素
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三、權(quán)益因素
擁有一宗房地產(chǎn),實(shí)際上就擁有了一定范圍的空間。但擁有者在該空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用,而要受到許多方面的限制。這些限制除了來(lái)自于建筑技術(shù)(包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能)及擁有者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,還有除此之外的限制(以下均是指這類(lèi)限制)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素,其利用不是孤立的,存在“外部性”,會(huì)影響周?chē)蜕鐣?huì)公眾的利益。
一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類(lèi)和程度,對(duì)其價(jià)值有著重大影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià),應(yīng)充分調(diào)查了解房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度,只有這樣才能評(píng)估出正確的價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)利用的限制可歸納為以下3個(gè)方面:①房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制;②房地產(chǎn)使用管制;③房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。
?。ㄒ唬?quán)利狀況
土地和建筑物的權(quán)利狀況如何,例如擁有的是所有權(quán),還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán),以及這些權(quán)利是否完整、清晰等,價(jià)值會(huì)有很大的差異。拿地役權(quán)來(lái)說(shuō),對(duì)于供役地而言(在地役權(quán)關(guān)系中,有需役地和供役地之分。其中,因使用他人土地而獲便利的土地為需役地;為他人土地的便利而供使用的土地為供役地),是他人在該土地上享有的一種有限的使用權(quán),字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時(shí),土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失,在這種情況下,地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。
以共有的房地產(chǎn)為例,如果共有人較多,對(duì)于房地產(chǎn)的維護(hù)、修繕、處分等很難形成共識(shí),部分共有人如果不堪其繁而轉(zhuǎn)讓其在共有的房地產(chǎn)中享有的份額,這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常價(jià)格。
此外,權(quán)利所對(duì)應(yīng)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容對(duì)價(jià)值也有很大的影響。例如,地下礦藏、埋藏物等是否自動(dòng)地歸屬于土地?fù)碛姓?,世界上各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的規(guī)定不一。在中國(guó)內(nèi)地,雖然境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人,除法律另有規(guī)定者外,均可以通過(guò)政府出讓方式取得土地使用權(quán),進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng),但取得的土地使用權(quán)不包含地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。例如,《民法通則》第七十九條規(guī)定:“所有人不明的埋藏物、隱藏物,歸國(guó)家所有。”《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二條規(guī)定:“國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則,實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度,但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外。”在中國(guó)臺(tái)灣地區(qū),地下礦藏與土地也是分開(kāi)的,其“土地法”第十五條規(guī)定:“附著于土地之礦,不因土地所有權(quán)之取得而成為私有。”在歐洲許多國(guó)家,地下資源的所有權(quán)與土地所有權(quán)也是分開(kāi)的,規(guī)定地下資源屬于國(guó)家,地主開(kāi)采地下資源要先向政府購(gòu)買(mǎi)或?qū)⒊鍪鄣氖杖肱c政府分成。在加拿大,地下礦藏在有些省,如安大略、魁北克和阿爾伯塔,成為單獨(dú)的產(chǎn)權(quán),不再自動(dòng)地附屬于土地。
美國(guó)關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定與上述國(guó)家和地區(qū)不同。在美國(guó),土地所有者同時(shí)也擁有地下的一切財(cái)富,因此,地主可以自由開(kāi)采地下資源,或者將地下資源單獨(dú)出售給別人。從地下資源的有效利用看,美國(guó)的制度有一定的合理性。首先,因?yàn)槊總€(gè)擁有土地的人都會(huì)關(guān)心自己的土地下面可能有些什么寶藏,他會(huì)自己花錢(qián)請(qǐng)地質(zhì)學(xué)家來(lái)考察,有點(diǎn)眉目之后他會(huì)請(qǐng)勘探隊(duì)來(lái)鉆探。一旦有所發(fā)現(xiàn),他的土地價(jià)格立刻成倍地上升,否則他的投資將受到損失,他只能自認(rèn)倒霉。這就從經(jīng)濟(jì)上鼓勵(lì)了資源的發(fā)現(xiàn),不用政府去費(fèi)心。其次,礦藏的采收率(采集到的礦石占儲(chǔ)量的比例)成為地主自己關(guān)心的事,他必定會(huì)在經(jīng)濟(jì)合理的范圍內(nèi)盡量將地下資源采集上來(lái),不會(huì)發(fā)生掠奪性開(kāi)采。最后,私人擁有地下資源,使他有全權(quán)選擇資源的利用方式,包括將土地與資源一起出售,與開(kāi)采專(zhuān)營(yíng)企業(yè)聯(lián)營(yíng),出租開(kāi)采權(quán)對(duì)資源開(kāi)采所得分成并監(jiān)督資源的合理利用,或放置等待市場(chǎng)價(jià)格更高時(shí)再進(jìn)行開(kāi)采等。他選擇的方案對(duì)全社會(huì)而言同時(shí)一定也是代價(jià)較小而產(chǎn)出的價(jià)值最大的方案。但美國(guó)的制度容易引起貧富懸殊,誘使一些人陷入風(fēng)險(xiǎn)和破產(chǎn)。選擇不同的規(guī)定各有其理由,區(qū)別在于有的更著重效率,有的更著重公平。
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