80后不得不看的二手房終極購房秘籍

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       大家都知道買二手房比買一手房麻煩多了。二手房相比新房需要考慮到稅費(fèi)、中介、房子歷史遺留等各種問題，當(dāng)然二手房也比新房有許多誘人的優(yōu)勢。那么怎么才能買到一件稱心如意的二手房呢？那就需要看一下80后不得不看的二手房終極購房秘籍了。
　　
　　1、選擇美譽(yù)度高的中介
　　
　　購房是件很繁瑣的事，需要不少專業(yè)知識，一般來說，大多數(shù)人一生只購一次房，臨到購房時(shí)才想鉆研房產(chǎn)，以期成為行家，這是不大現(xiàn)實(shí)的，現(xiàn)在不少人都傾向于請專業(yè)房產(chǎn)中介替自己打理購房事宜。
　　
　　房產(chǎn)交易動輒數(shù)十萬，涉及的環(huán)節(jié)和相關(guān)政策很多，稍有不慎，就會留下后患，因此不要怕煩，不明白的時(shí)候不要吝嗇自己的語言，不懂裝懂。最好去咨詢一些正規(guī)的房地產(chǎn)中介公司和房地產(chǎn)管理部門，及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用上的最新信息。其實(shí)正規(guī)的房地產(chǎn)中介不是看其規(guī)模有多大，而是要留心它的市場口碑；最起碼要先看其是否具有“三證”，即營業(yè)執(zhí)照（工商部門核發(fā)）、執(zhí)業(yè)資質(zhì)證書（房產(chǎn)管理部門核發(fā)）、收費(fèi)資質(zhì)證書（物價(jià)部門核發(fā)）。切記規(guī)模大并非代表正規(guī)。有些中介盡管規(guī)模非常大，也很知名，但投訴率卻居高不下，對這樣的中介不可不防。好的中介不但服務(wù)態(tài)度好，而且專業(yè)水準(zhǔn)高，合同規(guī)范，不拖欠房款，不多收傭金。
　　
　　2、有多少錢買多大房
　　
　　買房之前先要搞清楚，購房款是自己的積蓄，還是向別人借來的，或者是向銀行借的貸款。有多少錢辦多少事，知道了自己的資金實(shí)力，就可以知道自己可以買哪些區(qū)位、多大面積的住房了。同樣一筆錢，買地段好一些的房子，面積要小一些；而買地段差一些的房子，面積要大一些，難以兩全。
　　
　　還貸期間所有應(yīng)支付的貸款本息可以按照這個(gè)公式計(jì)算：自己（家庭）月收入的一半×12個(gè)月×期望貸款年限。
　　
　　實(shí)際可承受的貸款額度可以按照這個(gè)公式計(jì)算：還貸期間所有應(yīng)支付的貸款本息÷（1＋當(dāng)期利率）。
　　
　　你所能承受的房屋總價(jià)為：實(shí)際可承受的貸款額度／銀行房貸比例（目前一般為60％）
　　
　　以上是最保守的也是最穩(wěn)健的算法，其中還不包含相關(guān)稅費(fèi)。
　　
　　舉例來說，一個(gè)單身青年月收入為3000元，預(yù)計(jì)月還貸額1500元，年還貸1.8萬元，預(yù)計(jì)20年還款總額為36萬元，其中包括本金和利息。可貸款額為：36萬元／（1＋0.6）＝22.5萬元；按照現(xiàn)在銀行的放貸比例為60％計(jì)，可購房屋的總價(jià)為37.5萬元。如果該房屋已滿5年，稅收為37.5萬元×3％＝11250元，中介費(fèi)為3750元，商業(yè)貸款居間服務(wù)費(fèi)為2250元。那手頭應(yīng)當(dāng)有15.225萬元的現(xiàn)金，這個(gè)數(shù)字是這樣算出來的：（36萬元－22.5萬元）＋11250元＋3750元＋2250元＝15.225萬元。
　　
　　這里需要提醒購房者的是，稅收等費(fèi)用一定要問清楚，否則超出了預(yù)算，只有指望臨時(shí)籌資、東拼西湊了，會使自己十分被動。
　　
　　3、考慮交通是否便利
　　
　　在買房時(shí)，交通是非常有必要考慮的，交通方便能夠給工作和生活帶來方便，而這一點(diǎn)往往為購房者所忽視。曾經(jīng)有一個(gè)老年客戶，子女幫他在湖東購買了一處100平方米的新房，但后來他還是自己選擇在中心城區(qū)購買了一套小面積的二手房。他說：“我早晨有吃面的習(xí)慣，但搬到湖東后要坐半個(gè)多小時(shí)的車才能吃到面，下午一起遛鳥的朋友也沒有，我還是習(xí)慣原來的生活”。
　　
　　4、評估房價(jià)是否合理
　　
　　最好能夠自己采集一下周邊已成交房屋的價(jià)格，通過反復(fù)比較，判斷所要購買的房屋價(jià)格是否合理，不能過分依賴某家中介公司。有的中介公司想控制房源信息或者想多收中介費(fèi)而把價(jià)格估得很高，如果對目標(biāo)房屋的價(jià)格沒有底，吃進(jìn)就吃虧了?？梢晕行诺眠^的比較專業(yè)的中介公司或者評估公司進(jìn)行預(yù)測評估。
　　
　　5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系弄明白
　　
　　注意產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣房人是否同一人，否則過戶時(shí)會發(fā)生困難，注意產(chǎn)權(quán)證的各項(xiàng)明細(xì)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等。如果產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣房人不是同一人，就需要對方出示具有法律效力的委托書（委托公證書或由律師簽字鑒證的委托書）。
　　
　　6、弄清二手房的歷史
　　
　　要問清楚房子是哪一年蓋的，還有多長時(shí)間的土地使用期限；是否欠物業(yè)費(fèi)以及水、電、煤氣費(fèi)用。房屋內(nèi)是否有一些忌諱的事情發(fā)生，比如兇殺、自殺等等。有些房子的開價(jià)大大低于市場平均水平，買房者就要注意房屋內(nèi)是否發(fā)生了忌諱之事。
　　
　　7、確認(rèn)房屋面積
　　
　　房屋面積包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，但可能存在很大的誤差。最保險(xiǎn)的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，然后除以得房率，就可以獲得比較真實(shí)的房屋面積了。部分房改房因?yàn)榉N種歷史原因，造成它的產(chǎn)權(quán)登記面積和實(shí)際面積有很大的出入，建議買房改房的時(shí)候要問清楚，還要考慮是自住還是投資。如果作為投資就要考慮是否有必要請房產(chǎn)管理部門重新測量房屋面積。
　　
　　8、物業(yè)管理問清楚
　　
　　水電煤是否一戶一表，交納的費(fèi)用是多少，保安時(shí)間多少；綠化是否有人維護(hù)；物業(yè)管理是由哪家公司負(fù)責(zé)，能為業(yè)主提供一些什么服務(wù)；小區(qū)的犯罪率、失竊率高不高。買下以后再問這些問題就晚了。