2015房地產估價師復習資料：對房地產價格影響因素的基本認識

　　房地產估價的主要難點，是房地產價格影響因素眾多且難以準確量化它們對房地產價格的影響。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的。有的因素或者其變化會導致房地產價格上漲，這類因素可稱為增值因素。有的因素或者其變化會導致房地產價格下降，這類因素可稱為貶值因素。并且對于不同類型的房地產，同一因素或者其變化導致房地產價格變動的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，如果該地帶是居住區(qū)，則鐵路可能是貶值因素；如果該地帶是倉儲或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能是增值因素。弄清這一點，有助于估價時把握對房地產價值測算結果的調整方向，即面對某一影響因素或者其變化時，對房地產價值測算結果應是向上調整還是向下調整。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的。

　?。?）不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的。

　?。?）有的影響因素對房地產價格的影響與時間無關，有的則與時間有關。

　?。?）各種影響因素對同一類型房地產價格的影響方向和影響程度不是一成不變的。隨著時間的推移，人們對房地產的偏好會發(fā)生變化，從而那些提高房地產價格的因素可能會變?yōu)榻档头康禺a價格的因素，那些對房地產價格有較大影響的因素可能會變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對房地產價格沒有影響。

　?。?）同一影響因素在不同地區(qū)對房地產價格的影響可能是不同的。不同地區(qū)的人們對房地產的偏好可能不同，某個因素在某個地區(qū)可能被人們看重，但在另一個地區(qū)未必如此。

　　（7）同一影響因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響可能是不同的。人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減”現象。例如，當綠地率很低時，提高一點綠地率對房地產價格的影響較大；當綠地率已達到較高水平時，再提高一點綠地率對房地產價格的影響就較小。

　　（8）某些影響因素對房地產價格的影響可以用數學公式或數學模型來量化。

責任編輯：memo

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