2015房地產(chǎn)估價師復(fù)習(xí)資料：對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識

　　房地產(chǎn)估價的主要難點，是房地產(chǎn)價格影響因素眾多且難以準確量化它們對房地產(chǎn)價格的影響。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的。有的因素或者其變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，這類因素可稱為增值因素。有的因素或者其變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降，這類因素可稱為貶值因素。并且對于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，如果該地帶是居住區(qū)，則鐵路可能是貶值因素；如果該地帶是倉儲或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能是增值因素。弄清這一點，有助于估價時把握對房地產(chǎn)價值測算結(jié)果的調(diào)整方向，即面對某一影響因素或者其變化時，對房地產(chǎn)價值測算結(jié)果應(yīng)是向上調(diào)整還是向下調(diào)整。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的。

　?。?）不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的。

　?。?）有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)，有的則與時間有關(guān)。

　?。?）各種影響因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的。隨著時間的推移，人們對房地產(chǎn)的偏好會發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價格的因素可能會變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價格的因素，那些對房地產(chǎn)價格有較大影響的因素可能會變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對房地產(chǎn)價格沒有影響。

　?。?）同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的。不同地區(qū)的人們對房地產(chǎn)的偏好可能不同，某個因素在某個地區(qū)可能被人們看重，但在另一個地區(qū)未必如此。

　?。?）同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的。人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如，當綠地率很低時，提高一點綠地率對房地產(chǎn)價格的影響較大；當綠地率已達到較高水平時，再提高一點綠地率對房地產(chǎn)價格的影響就較小。

　　（8）某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化。

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