房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理復習要點：土地出讓

　　【提問】

　　土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理體現(xiàn)在哪些方面

　　【回答】學員1108734056，您好！您的問題答復如下：

　　1.土地出讓過程中的規(guī)劃管理：出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定控制性詳細規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件及附圖。

　　規(guī)劃設計條件通常包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度；建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設施和工程設施、建筑界限、開發(fā)期限及具他要求。

　　附圖應當包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標、標高，道路紅線坐標、標高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎設施條件。

　　《規(guī)劃設計條件通知書》及其附圖或《審定設計方案通知書》及其附圖，是城市國有土地使用權出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準。土地使用權受讓方在辦理《建設用地規(guī)劃許可證》時，必須持有附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設計條件及附圖的土地出讓合同，取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權權屬證明。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設計條件，規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。

　　（1）開發(fā)項目選址、定點審批階段。開發(fā)商首先須持計委批準立項文件、開發(fā)建設單位或其主管部門申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項目意向位置的1／2000或1／500地形圖及其他相關材料向城市規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項目選址、定點申請，由城市規(guī)劃管理部門審核后向城市土地管理部門等發(fā)征詢意見表。開發(fā)商請有關部門填好征詢意見表后，持該征詢意見表、征地和安置補償方案及經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項目初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖，報城市規(guī)劃管理部門審核后，由城市規(guī)劃管理部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。

　?。?）申請《建設用地規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商持城市計劃部門批準征用土地的計劃任務、市政府批準征用農(nóng)田的文件（使用城市國有土地時，需持城市土地管理部門的拆遷安置意見）、1／2000或1／500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關協(xié)議與函件及其他相關資料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》?！督ㄔO用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

　　（3）規(guī)劃設計條件審批階段。開發(fā)商需持城市計劃管理部門批準的計劃任務、開發(fā)商對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖（單位建筑1／500，居住區(qū)1／2000，其中一份畫出用地范圍）和設計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關資料。向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后，下達《規(guī)劃設計條件通知書》及用地紅線圖?！兑?guī)劃設計條件通知書》主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等。

　?。?）設計方案審批階段。開發(fā)商應自行委托有規(guī)劃設計資格的設計機構完成不少于2個方案設計，然后持設計方案報審表、項目各設計方案的總平面圖（單位建筑1／500、居住區(qū)l／2000，其中一份畫出用地范圍）、各層平立剖面圖、街景立面圖等（1／100或1／200）、方案說明書及其他相關資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關單位審查該詳細規(guī)劃設計方案并提出修改或調(diào)整意見。之后，開發(fā)商根據(jù)審查意見對設計方案進行調(diào)整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)“規(guī)劃設計方案審批通知書”

　?。?）申請《建設工程規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商需持由城市建設主管部門下發(fā)的年度施工任務批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關協(xié)議（如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議），向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負責主持召開市政配合會，組織有關單位進行綜合圖會簽等工作。最后簽發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

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