房地產(chǎn)估價師：商品房買賣合同（二）

　?。ㄒ唬┮獙W會計算面積誤差比。

　　面積誤差比是處理面積誤差的基礎?；竟剑好娣e誤差比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％其中產(chǎn)權登記面積指的是最后房產(chǎn)證上經(jīng)依法測繪核準的面積，也是最終的起法律效力的面積。合同約定面積是指商品房買賣合同上最初由開發(fā)商和購買人約定的面積。二者往往有一定的誤差。

　　例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為100平方米。

　　此時的面積誤差比是：面積誤差比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（100-95）/95=5.26%.

　　例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為95平方米。

　　此時的面積誤差比是：面積誤差比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（95-100）/100=-5%.

　?。ǘ┮獙W會計算面積誤差的處理。

　　關于處理的步驟：一是看合同是否約定，凡有約定的從其約定。二是凡合同未作約定的，按以下原則處理：（教材規(guī)定）

　?。?）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結算房價款；如某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同約定的面積（合同約定面積）為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為102平方米。此時的面積誤&泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)&差比是：面積誤差比＝（產(chǎn)權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100％=（102-100）/100=2%.此時對于該購買人來說，與合同約定面積多出的2平方米，要按原售房價格×2平方米的價款，向開發(fā)商交納。

　?。?）面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權退房。（這是購買人的權利）

　　第一、買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

　　第二、買受人不退房的（有兩種情況）：

　　一是產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。此項規(guī)定主要針對的是：產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積。

　　如例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為100平方米。

　　按照處理原則，此時面積誤差比=5.26%.面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房價款（95平方米的房價款×3%），由買受人補足；超出3％部分的房價款（95平方米的房價款×2.26%）由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。

　　二是產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％（含3％）以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3％的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。此項規(guī)定主要針對的是：產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時。

　　如例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積（合同約定面積）為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為95平方米。

　　按照處理原則，此是面積誤差比=-5%.面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房價款（100平方米的房價款×3%）由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；超出3％部分的房價款（100的房價款平方米×2%）由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人（也就是返還100×2%×2平方米的價款）。

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