房地產(chǎn)估計(jì)師答疑板精華——銷售費(fèi)用

　　【提問(wèn)】銷售費(fèi)用，折現(xiàn)年限為1.25 ，表示建成前半年開(kāi)始投入，加上之前半年，即1+0.5/2 ；但題干表示建成半年后才出租，我覺(jué)得應(yīng)該建成前半年投入至出租時(shí)結(jié)束，即1+1/2.不知道理解哪里錯(cuò)誤。謝謝。

　　【回答】學(xué)員2902ls，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　預(yù)計(jì)至建成尚需1.5年（18個(gè)月），在建成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用。

　　那么銷售費(fèi)用的投入時(shí)間是：估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的1年～1.5年的這半年內(nèi)均勻投入，半年內(nèi)均勻投入，按一半計(jì)算，即0.5/2＝0.12，還需要計(jì)算1年才能折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，因此，折現(xiàn)時(shí)間是1+0.25＝1.25年

　　注：均勻投入的，在投入期間按一半計(jì)算

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問(wèn)】我也覺(jué)得銷售費(fèi)用應(yīng)該建成前半年投入至出租時(shí)結(jié)束，折現(xiàn)年限取1.5年。

　　【回答】學(xué)員smzhxhl@jianshe99.com，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　預(yù)計(jì)至建成尚需1.5年（18個(gè)月），在建成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用。

　　那么銷售費(fèi)用的投入時(shí)間是：估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的1年～1.5年的這半年內(nèi)均勻投入，半年內(nèi)均勻投入，按一半計(jì)算，即0.5/2＝0.12，還需要計(jì)算1年才能折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，因此，折現(xiàn)時(shí)間是1+0.25＝1.25年

　　注：均勻投入的，在投入期間按一半計(jì)算

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問(wèn)】老師，我還認(rèn)為這題里的銷售稅費(fèi)不該扣減。因?yàn)檫@題用的是租金凈收益折現(xiàn)得開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值，而不是用售價(jià)，出租的稅費(fèi)也已經(jīng)包含在前面給的"出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%"中了。

　　【回答】學(xué)員smzhxhl@jianshe99.com，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　您的理解不正確，用收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)的價(jià)值也需要扣除銷售稅費(fèi)

　　您這樣來(lái)理解：

　　建成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以用市場(chǎng)法測(cè)算，也可以用收益法測(cè)算，用收益法測(cè)算您可以這樣來(lái)假想：開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)建成后把房地產(chǎn)賣了，投資者買來(lái)用來(lái)出租，出租收益折現(xiàn)到房地產(chǎn)建成后的時(shí)點(diǎn)，這個(gè)就是房地產(chǎn)建成后的售價(jià)，開(kāi)發(fā)商賣建成后的房地產(chǎn)是需要支付銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)的

　　【追問(wèn)】回復(fù)的老師可能沒(méi)有明白我的意思。我請(qǐng)教的是：

　　題干“建成半年后可租出”，以及"在建成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用“，那么銷售費(fèi)用的投入時(shí)間是：

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的1年～2年（建造期1年+在建成前半年+建成半年后）的這1年內(nèi)均勻投入，即（0.5+0.5）/2＝0.5，還需要計(jì)算1年才能折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，因此，折現(xiàn)時(shí)間是1+0.5＝1.5年。

　　銷售期的概念是投入銷售費(fèi)用開(kāi)始至售出為止，這樣的話我的理解就應(yīng)該是1.5而非1.25年了。勞煩老師再解釋解釋，謝謝！

　　【回答】學(xué)員2902ls，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　銷售費(fèi)用的投入自建成前半年開(kāi)始，一直到房地產(chǎn)建成的時(shí)點(diǎn)

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師---房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

責(zé)任編輯：淘淘

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