2005年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題

　　一、單選[共20題，每題1分，總計(jì)20分]

　　1、某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m2，居住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（ ）。
　　A．92500m2　　B．88800m2　　C．80000m2　　D．76800m2

　　2、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（ ）所需的時(shí)間。
　　A．經(jīng)營收入抵償全部投資
　　B．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出
　　C．凈收益抵償全部投資
　　D．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

　　3、通常承租人人住寫字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用由（ ）支付。
　　A．承租人
　　B．業(yè)主
　　C．承租人和業(yè)主共同
　　D．物業(yè)管理公司

　　4、房地產(chǎn)市場營銷工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項(xiàng)工作讓（ ）的客戶認(rèn)識(shí)所營銷的物業(yè)。
　　A．潛在
　　B．過去
　　C．現(xiàn)在
　　D．未來

　　5、某開發(fā)商將8000萬元投入一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資的年投資利潤率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（ ）。
　　A．40.9%
　　B．54.7%
　　C．56.7%
　　D．61%

　　6、某開發(fā)商以500萬元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金50O萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬元，則該項(xiàng)目（ ）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
　　A．還需投入50萬元建設(shè)資金
　　B．還需投入450萬元建設(shè)資金
　　C．還需投入800萬元建設(shè)資金
　　D．在此情況下

　　7、（ ）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是將開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進(jìn)行資本化時(shí)采用的一個(gè)貼現(xiàn)率。
　　A．利息率
　　B．銷售利潤率
　　C．速動(dòng)比率
　　D．目標(biāo)收益率

　　8、經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本收益率等于（ ）乘以100%。
　　A．開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本
　　B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本
　　C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價(jià)值
　　D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

　　9、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程是指（ ）的持續(xù)時(shí)間。
　　A．房地產(chǎn)開發(fā)全過程
　　B．獲得土地后到全部工程竣工
　　C．從工程開工到全部工程竣工
　　D．從工程開工到項(xiàng)目租售完畢

　　10、對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中，（ ）是正確的。
　　A．需求價(jià)格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)價(jià)格的變化不敏感
　　B．在不同的價(jià)格水平上，需求價(jià)格彈性系數(shù)都一樣
　　C．供給彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價(jià)格變化的百分比
　　D．短期內(nèi)房地產(chǎn)市場租金由需求決定，供給缺乏彈性

　　11、假設(shè)某項(xiàng)目年凈經(jīng)營收益為60萬元，年經(jīng)營成本為20萬元，該項(xiàng)目投資的資本價(jià)格為750萬元，則該項(xiàng)目的年投資收益率為（ ）。
　　A．10.7%
　　B．8.0%
　　C．5.3%
　　D．2.7%

　　12、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、（ ）以及項(xiàng)目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。
　　A．空間分布
　　B．人口分布
　　C．時(shí)間分布
　　D．經(jīng)濟(jì)分布

　　13、在任何市場上，能反映某種商品的市場供求狀況是商品的（ ）。
　　A．質(zhì)量
　　B．品牌
　　C．價(jià)格
　　D．類型

　　14、建筑功能評(píng)價(jià)是指（ ）。
　　A．對(duì)建筑物功能價(jià)值的估算
　　B．對(duì)建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證，衡量其滿足需要的程度
　　C．對(duì)建筑產(chǎn)品價(jià)值的估算
　　D．對(duì)建筑產(chǎn)品社會(huì)性功能的評(píng)估

　　15、以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是（ ）。
　　A．娛樂用房
　　B．寫字樓
　　C．高級(jí)住宅和公寓
　　D．餐飲用房

　　16、在整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是（ ）。
　　A．投資機(jī)會(huì)選擇
　　B．投資機(jī)會(huì)決策分析
　　C．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析
　　D．市場分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

　　17、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)椋?）。
　　A．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底及答疑→開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同
　　B．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→招標(biāo)工程交底及答疑→開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同
　　C．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底和答疑→開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同
　　D．申請(qǐng)招標(biāo)→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→工程交底及答疑+簽訂合同

　　18、工程建設(shè)過程中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)是承包商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)之一，以下不屬于保險(xiǎn)內(nèi)容的是（ ）。
　　A．工程保險(xiǎn)
　　B．工人人身保險(xiǎn)
　　C．第三方保險(xiǎn)
　　D．質(zhì)量保險(xiǎn)

　　19、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（ ）。
　　A．30%
　　B．32%
　　C．33%
　　D．18%

　　20、對(duì)于銷售對(duì)象或承租對(duì)象已明確的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)有可能提供占總開發(fā)成本（ ）的融資貸款。
　　A．70%左右
　　B．80%左右
　　C．90%左右
　　D．60%左右

　　二、判斷[共20題，每題1分，總計(jì)20分]

　　21、房地產(chǎn)本身產(chǎn)生收益，在其使用過程中也產(chǎn)生收益。（ ）

　　22、城市土地可分為具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以開始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設(shè)的生地。生地和熟地之間的價(jià)格差異是土地再開發(fā)費(fèi)用。（ ）

　　23、生產(chǎn)方式和工作方式的改變不會(huì)影響房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變。（ ）

　　24、建筑容積率是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與居住建筑用地面積之比。（ ）

　　25、租金的控制，即具體規(guī)定各類房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，是政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個(gè)手段。（ ）

　　26、在競爭導(dǎo)向定價(jià)法中，領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法所定價(jià)格處于較高價(jià)位。挑戰(zhàn)定價(jià)法所定價(jià)格比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)稍低或低得較多，隨行就市定價(jià)法所定價(jià)格為同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平。（ ）

　　27、收益率與回報(bào)率均反映投資的收益能力，通常前者考慮收益更全面。（ ）

　　28、由于蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析主要依靠計(jì)算機(jī)模擬，因此對(duì)市場資料的完整程度要求不高。（ ）

　　29、當(dāng)開發(fā)商確定施工合同采用固定總價(jià)合同時(shí)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中就可以不考慮建造成本變動(dòng)所致風(fēng)險(xiǎn)。（ ）

　　30、一般說來，短期信貸應(yīng)側(cè)重于間接融資方式，長期信貸應(yīng)側(cè)重于直接融資。（ ）

　　31、在任何情況下，如果貸款利率高于投資收益率，開發(fā)商都不應(yīng)利用貸款。（ ）

　　32、寫字樓的基礎(chǔ)租金是指達(dá)到投資收益率目標(biāo)或其可接受的能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的最低租金。（ ）

　　33、按照《建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，圖紙規(guī)格有1、2、3、4、5號(hào)，共5種。（ ）

　　34、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)高、回收期長，故金融業(yè)一般不愿向房地產(chǎn)開發(fā)融資。（ ）

　　35、建筑物的構(gòu)造一般由基礎(chǔ)、墻體、梁、板、柱、屋面、樓梯和門窗、陽臺(tái)、雨篷等部分組成。（ ）

　　36、如果兩筆資金等值，則用復(fù)利公式把它們變換到任何時(shí)點(diǎn)，變換成任何支付形式都還是等值的。（ ）

　　37、開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收由承包商組織進(jìn)行。（ ）

　　38、房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。（ ）

　　39、科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應(yīng)有足夠的塑性，能夠?qū)κ袌鲂盘?hào)做出靈敏的反應(yīng)。（ ）

　　40、可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。（ ）

　　三、多選[共15題，每題2分，總計(jì)30分]

　　41、房地產(chǎn)間接投資包括（ ）。
　　A．置業(yè)投資
　　B．購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票
　　C．開發(fā)投資
　　D．購買房地產(chǎn)投資信托基金

　　42、投資型物業(yè)購買者購買行為受（ ）的制約。
　　A．房地產(chǎn)投資收益水平
　　B．其他投資工具的收益水平
　　C．市場內(nèi)使用者需求特點(diǎn)、趨勢和偏好
　　D．購買者自身特點(diǎn)偏好

　　43、固定單價(jià)合同中所用單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和（ ）。
　　A．管理費(fèi)
　　B．利潤
　　C．施工機(jī)械使用費(fèi)
　　D．所得稅

　　44、工程款支付一般按時(shí)間大致分為（ ）。
　　A．退還保留金
　　B．最終付款
　　C．預(yù)付款
　　D．工程進(jìn)度付款

　　45、房地產(chǎn)市場宣傳的手段主要有（ ）。
　　A．發(fā)送售樓書
　　B．市場調(diào)查
　　C．展示樣板房
　　D．制定現(xiàn)場廣告牌

　　46、在市場經(jīng)濟(jì)條件下，利率水平的高低主要取決于（ ）。
　　A．社會(huì)平均利潤率
　　B．資本供求狀況
　　C．國家宏觀信貸政策
　　D．目標(biāo)收益率

　　47、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有（ ）特點(diǎn)。
　　A．土地費(fèi)用高
　　B．投資風(fēng)險(xiǎn)減少
　　C．投資風(fēng)險(xiǎn)增加
　　D．開發(fā)周期縮短
　　E．開發(fā)周期延長

　　48、公開招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（ ）的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。
　　A．建設(shè)周期較長
　　B．工程性質(zhì)比較特殊
　　C．規(guī)模較大
　　D．技術(shù)復(fù)雜
　　E．工期緊迫

　　49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)是（ ）。
　　A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)
　　B．開發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重
　　C．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小
　　D．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房
　　E．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻

　　50、政府對(duì)房地產(chǎn)市場政策干預(yù)的原則是（ ）。
　　A．目標(biāo)的確定性
　　B．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性
　　C．政策的針對(duì)性
　　D．政策的導(dǎo)向性
　　E．政策的公平性和效率

　　51、以下選項(xiàng)屬于非居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的是（ ）。
　　A．建筑容積率及總建筑面積
　　B．地上建筑面積及密度
　　C．規(guī)劃建設(shè)用地面積及建筑高度
　　D．綠地率和停車位個(gè)數(shù)
　　E．地下建筑面積及有效面積系數(shù)

　　52、目前我們國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（ ）。
　　A．銷售稅金
　　B．土地使用稅金
　　C．房產(chǎn)稅金
　　D．企業(yè)所得稅
　　E．城市規(guī)化稅

　　53、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（ ）。
　　A．生產(chǎn)技術(shù)方案
　　B．生產(chǎn)規(guī)模
　　C．生產(chǎn)組織方式
　　D．技術(shù)水平與管理水平
　　E．物質(zhì)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售條件及人民的消費(fèi)水平

　　54、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行工作有（ ）。
　　A．客戶評(píng)價(jià)
　　B．項(xiàng)目評(píng)估
　　C．擔(dān)保方式評(píng)價(jià)
　　D．貸款綜合評(píng)價(jià)
　　E．貸款金額

　　55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常要考慮的因素有（ ）。
　　A．可能面積的組合
　　B．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)
　　C．尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃
　　D．每平方米的租金
　　E．室內(nèi)的裝修
　　四、計(jì)算[共3題，每題10分，總計(jì)30分]

　　56、某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付 30%、40%和30%。店鋪第二年便可出租，預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費(fèi)用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營費(fèi)用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生在年末）。

　　57、某投資者以BOT方式，投資2000萬元獲得鳳凰山收費(fèi)隧道25年的經(jīng)營使用權(quán)，期望投資實(shí)際收益率為16%。預(yù)計(jì)隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，過洞車輛每年將以2%增長率增加，若每車次平均收費(fèi)10元。保持25年不變，考慮3%的年通貨膨脹率，問現(xiàn)日均通過車次為多少時(shí)，剛好達(dá)到投資者期望的投資收益目標(biāo)？（不考慮資金年內(nèi)收支影響，假定投資發(fā)生在年初，經(jīng)營收入、經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生在年末；年經(jīng)營費(fèi)用為年經(jīng)營收入的20%）

　　58、某投資者以400萬元購入一寫字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營，已知該投資者的目標(biāo)收益率為18%，預(yù)計(jì)未來20年內(nèi)的年租金上漲率為5%，問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時(shí)，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求？

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