2015年房地產(chǎn)估價師案例與分析測試題（八）

　?。ǘ┏杀痉ǚ治鰷y算過程成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對像為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤1．土地取得成本運用基準地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費。

　　土地取得成本單價=1717.18（元/m2）（計算過程略）

　　價對象用地面積為23667.00m2，則估價對象土地總價為：

　　1717.18×23667.00=4064.05（萬元）

　　2．開發(fā)成本

　　2.1 勘察設(shè)計等前期工程費及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費39.82萬元（計算過程略）

　　2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設(shè)費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標準，基礎(chǔ)設(shè)施配套費為80元/ m2（按建筑面積），則合計318.57萬元。

　　2.3 建筑安裝工程費估價對象已建部分建筑安裝工程費為：196.62（萬元）

　　則估價對象開發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01（萬元）

　　3．管理費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資．辦公費．差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2%-4%，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計取。

　　555.01×3%=16.65（萬元）

　　4．投資利息按正常開發(fā)進度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。

　　利率取一年期貸款利率5.76%. 555.01×[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81（萬元）

　　5．銷售稅費估價對象尚未進入預售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。

　　6．開發(fā)利潤經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%. 555.01×15%=83.25（萬元）

　　7．運用成本法的估價結(jié)果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬元）

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發(fā)布：2007-07-13 10:10 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關(guān)閉]

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