2015房地產(chǎn)估價師理論與方法考點：估價與評估異同

　　（三）估價與評估的異同

　　房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價值評估，過去多稱為房地產(chǎn)價格評估，現(xiàn)在還經(jīng)常稱為房地產(chǎn)評估。一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是，科學、嚴謹?shù)卣f，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價的含義更加精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。評估的含義很寬泛，不只限于對價值進行評估，還可指查驗某人、某物或者某項工作、活動，以判斷其表現(xiàn)、能力、質量、效果、影響等。

　　目前，評估一詞也被廣泛用于其他領域，一些法律法規(guī)還規(guī)定了許多“評估”活動。例如，教育評估、規(guī)劃實施情況評估、地震災害調(diào)查評估等。與此相似，房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房屋工程質量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估等。因此，雖然房地產(chǎn)估價應建立在房屋工程質量、完損等級、使用功能、周圍環(huán)境等評估的基礎上，但為了表述上更加精準、明確，應把以得出房地產(chǎn)價值為目標和最終結論的評估，稱為房地產(chǎn)價值評估或者簡稱房地產(chǎn)估價。同理，以其他某個方面作為目標和最終結論的評估，應明確地稱為相應方面的評估。只有當評估的目標和最終結論為綜合性的或者目前一時難以找到恰當?shù)挠迷~予以準確表述時，才可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評估。例如，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，委托房地產(chǎn)估價機構對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、財務狀況、經(jīng)營管理狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗，以及房地產(chǎn)開發(fā)項目的合法性、經(jīng)濟可行性等進行的調(diào)查和評價，可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評估。

　　特別需要指出的是，區(qū)分估價和評估并不意味著房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構只能從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務。實際上，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構除了從事傳統(tǒng)價值評估業(yè)務（即為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進行評估），通常還從事下列房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務和咨詢顧問業(yè)務：

　?。?）價值分配業(yè)務，例如，把包含土地價值和建筑物價值在內(nèi)的房地產(chǎn)總體價值在土地和建筑物之間進行分配；把采用成本法測算出的一個商品房小區(qū)的平均房價在各幢、各樓層、各單位之間進行分配；把采用成本法測算出的一個開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價在開發(fā)完成后的各地塊之間進行分配；把一宗土地的價值在其上建筑物的各單位之間進行分配，即所謂“高層建筑地價分攤”。

　　（2）價值減損評估業(yè)務，例如，因規(guī)劃修改、污染、工程質量缺陷等導致的房地產(chǎn)價值減損評估。

　?。?）相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務，例如，因征收、征用房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估。

　　（4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務，例如，房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)最高最佳利用分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。

　　上述房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務和咨詢顧問業(yè)務，不僅是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構可以從事，而且是有能力從事、應當著力拓展的業(yè)務領域。

　?。ㄋ模﹪夂透叟_地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義

　　國外以及中國香港和臺灣地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“得出一種價值意見的行為或過程（the act orprocess of developing an opinion of value）”。英國和其他英聯(lián)邦國家大多稱為Propeny Valuation.日本和韓國稱為不動產(chǎn)鑒定評價，其中日本把不動產(chǎn)鑒定評價定義為“判定不動產(chǎn)的經(jīng)濟價值，并將其結果用貨幣額表示”。中國香港地區(qū)習慣上稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價。中國臺灣地區(qū)稱為不動產(chǎn)估價，一般把不動產(chǎn)估價定義為“依據(jù)影響不動產(chǎn)價值之各種資料，判定對象不動產(chǎn)之經(jīng)濟價值，并以貨幣額表示之。換言之，是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產(chǎn)之價格或租金額之行為。”

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