2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：資本化率

　　5.3資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

　　關(guān)系

　　R和Y都是將房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率

　　區(qū)別

　　方法不同－資本化率是一步就將房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，而報(bào)酬率是通過(guò)折現(xiàn)方式實(shí)現(xiàn)，可以有多步

　　性質(zhì)不同－資本化率公表示從收益到價(jià)值的比率，并不表示獲得能力，而報(bào)酬率則是表示獲利能力

　　影響因素不同－報(bào)酬資本化法中，凈收益流模式不同，計(jì)算公式有所不同，而資本化法中是不區(qū)分凈收益流模式

　　【重點(diǎn)】不同凈收益流模式中報(bào)酬率與資本化率的換算（四種情況）

　　無(wú)限年期情況下 R=Y

　　有限年期

　　凈收益按一定比率g遞增且無(wú)限年期

　　R=Y-g

　　預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)情況

　　5.4直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

　　直接資本化法

　　優(yōu)點(diǎn)

　　不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的收益，只需測(cè)算第一年的收益

　　資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上收益與價(jià)格的對(duì)比關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)實(shí)際情況

　　計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單

　　缺點(diǎn)

　　要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例依賴(lài)強(qiáng)

　　報(bào)酬資本化法

　　優(yōu)點(diǎn)

　　邏輯嚴(yán)密，理論性強(qiáng)

　　每期的凈收益或現(xiàn)金流量都明確，直觀(guān)且容易理解

　　不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取經(jīng)，而可以通地具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資就可以獲得報(bào)酬率

　　缺點(diǎn)

　　需預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益，較多地依賴(lài)估價(jià)師的主觀(guān)判斷

　　各種簡(jiǎn)化的收益流模式不一定符合實(shí)際情況

　　選用條件

　　當(dāng)市場(chǎng)存在大量可比信息時(shí)，直接資本化法會(huì)相當(dāng)可靠，當(dāng)市場(chǎng)可比信息缺乏時(shí)，報(bào)酬資本化法則能提供一個(gè)相對(duì)可告的評(píng)估值

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