房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：分析估價對象價值

　　7．分析估價對象價值

　　要形成市場背景分析和估價對象最高最佳使用分析

　　抵押估價的還要形成估價對象變現(xiàn)能力分析

　　8．測算估價對象價值

　　限制估價方法采用的情況，必須是真正缺乏估價所必要的資料，而不能因為估價機構(gòu)或估價師沒有盡力去搜集

　　對于理論上適用而未在正式出具的估價報告中采用的估價方法，應(yīng)在估價報告中充分說明未采用的理由

　　9．判斷估價對象價值

　　不同估價方法結(jié)果有較大差異的原因

　　計算過程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；參數(shù)選取是否合理；公式選用是否恰當(dāng)；選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；是否符合估價原則；房地產(chǎn)市場是否處于特殊狀態(tài)。

　　一般情況下的綜合方法（測算無誤，結(jié)果差異不大時）

　　可選用簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等方法

　　選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時，通常是對最適用于該估價對象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價方法測算的結(jié)果賦予較大的權(quán)重

　　當(dāng)由于房地產(chǎn)市場處于特殊狀態(tài)導(dǎo)致不同估價方法測算結(jié)果差異較大時

　　不能簡單地采取平均的方法求出一個綜合結(jié)果

　　應(yīng)視不同的情況特別是根據(jù)估價目的將其中的一種估價方法的測算結(jié)果作為估價結(jié)果

　　或者在排除了不合適的估價方法的結(jié)果后，將余下的結(jié)果再進行綜合

　　【重點】權(quán)重的確定

　　采用兩種方法的，權(quán)重不宜大于0.7或小于0.3

　　采用三種方法的，權(quán)重不宜大于0.6或小于0.2

　　采用四種及以上方法的，權(quán)重不宜大于0.5或小于0.15

　　10．撰寫估價報告

　　估價報告的質(zhì)量

　　內(nèi)在質(zhì)量

　　估價結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性

　　估價方法選用的全面性和正確性

　　估價參數(shù)選取的合一性和準(zhǔn)確性

　　外在質(zhì)量

　　文字表述、文本格式以及印刷質(zhì)量等

　　估價報告的形式

　　采取書面形式

　　分為敘述式報告和表格式報告兩種

　　估價報告的組成（八大部分）

　　封面

　　目錄

　　致委托人函

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明

　　估價的假設(shè)和限制條件

　　估價結(jié)果報告

　　估價技術(shù)報告

　　附件

　　重點－估價報告使用期限

　　概念

　　估價報告使用期限也稱為估價報告應(yīng)用有效期、估價報告有效期，是指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間

　　致委托人函落款的年月日即為估價報告出具日期

　　明確估價報告使用期限的意義

　　超過估價報告使用期限使用報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)

　　在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外

　　估價報告使用期限與估價責(zé)任期限的區(qū)別

　　如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責(zé)任期就是估價報告使用期限

　　如果估價報告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價責(zé)任期限應(yīng)為無限期，或者到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止

　　【重點】估價的假設(shè)和限制條件

　　含義

　　估價的假設(shè)和限制條件是有針對性并盡量簡潔地說明估價所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件

　　內(nèi)容

　　對應(yīng)著評估的價值類型

　　對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行了必要的關(guān)注，無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實性

　　說明未經(jīng)調(diào)查核實或無法調(diào)查核實的有關(guān)情況和資料

　　說明在情況不明確或資料不全時是以合種情形來估價的

　　說明估價中的一些特殊處理

　　說明在估價中未考慮的因素

　　目的

　　為了規(guī)避估價風(fēng)險，保護估價師和估價機構(gòu)

　　為了告知、提醒估價報告使用者注意，保護估價報告使用者

　　防止以下三種情況出現(xiàn)

　　一是濫用估價的假設(shè)和限制條件

　　二是不明確估價的假設(shè)和限制條件

　　三是無針對性地列舉一些與本估價項目無關(guān)的假設(shè)和限制條件

　　【重點】估價結(jié)果報告的技術(shù)報告

　　結(jié)果報告

　　委托人

　　估價機構(gòu)

　　估價對象

　　估價目的

　　評估的價值類型和定義

　　估價時點

　　估價依據(jù)

　　估價原則

　　估價方法

　　估價結(jié)果

　　估價報告應(yīng)用的限制

　　估價作業(yè)日期

　　其他需要說明的事項

　　注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員

　　技術(shù)報告

　　估價對象分析（包括最高最佳使用分析）

　　房地產(chǎn)市場分析（市場背景分析）

　　估價方法選用分析

　　估價的詳細(xì)測算過程

　　估價結(jié)果及其確定的理由

　　【2007年真題】

　　房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（ ?。?。

　　A．說明估價報告的合法性、真實性

　　B．說明估價的獨立、客觀、公正性

　　C．規(guī)避估價風(fēng)險

　　D．保護估價報告使用者

　　E．防止委托人提出高估或低估要求

　　【答案】CD

　　【2007年真題】

　　估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機構(gòu)、估價對象，估價目的、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和（ ?。?。

　　A．價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件

　　B．價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函

　　C．價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應(yīng)用的限制

　　D．價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應(yīng)用的限制

　　【答案】D

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