2015房地產估價師《理論與方法》考點總結：房地產區(qū)位因素三

　?。ㄈ┲車h(huán)境和景觀

　　影響房地產價格的周圍環(huán)境和景觀因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。

　　1．大氣環(huán)境

　　大氣就是空氣，是人類賴以生存、片刻也不能缺少的物質?？諝赓|量的好壞，對人體健康十分重要。房地產所處地區(qū)的空氣中是否有難聞氣味、有害物質和粉塵等，對房地產價格有很大影響。尤其是化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠、垃圾站、公共廁所等都可能造成空氣污染，因此，凡接近這些地方的房地產價格較低。

　　2．水文環(huán)境

　　地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產價格也有很大影響。如靠打水井來解決飲水的地區(qū)，地下水的質量或其受到的污染程度，對該地區(qū)的房地產價格有更大的影響。

　　3．聲覺環(huán)境

　　汽車、火車、飛機、工廠、人群（如周圍是否有農貿市場、中小學）等，都可能形成噪聲。對于住宅、旅館、辦公、學校、科研等類房地產來說，噪聲大的地方，房地產價格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產價格通常較高。

　　4．視覺環(huán)境

　　房地產周圍安放的東西是否雜亂，例如電線桿、廣告牌、標示牌等的豎立狀態(tài)和設計是否美觀，建筑物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產價格有影響。

　　5．衛(wèi)生環(huán)境

　　清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況，對房地產價格也有影響。

　　6．人文環(huán)境

　　中國有句老話：“近朱者赤，近墨者黑”。人文環(huán)境包括該宗房地產所在地區(qū)的聲譽、居民特征（如職業(yè)、素質）、治安狀況（如犯罪率）等。聲譽好、居民素質高、生命財產均安全地區(qū)的房地產價格必然高于其他地區(qū)。

　　此外，房地產所在地區(qū)的綠地率（或綠化覆蓋率）、容積率、建筑密度、建筑間距等也反映了其環(huán)境和景觀狀況，它們的高低、大小對房地產價格也有影響。

　　（四）外部配套設施

　　對于房地產開發(fā)用地，外部基礎設施完備狀況是特別重要的。對于已建成的房屋特別是住宅，外部公共服務設施完備狀況是特別重要的。一般地說，外部配套設施完備，特別是周邊有教育質量高的中小學、醫(yī)療水平高的醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所的，房地產價格就高；反之，房地產價格較低。

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