2015房估案例與分析考點： 假設開發(fā)法適用的對象和條件

假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇），以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。

對于有城市規(guī)劃設計條件要求，但城市規(guī)劃設計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設開發(fā)法估價。因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據(jù)所推測的最可能的城市規(guī)劃設計條件來估價，但必須將該最可能的城市規(guī)劃設計條件列為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它對估價結(jié)果的影響，或估價結(jié)果對它的依賴性。

在實際中運用假設開發(fā)法估價的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個預測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。由于這兩個預測包含著較多的可變因素，假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙。這一點也可以從同是參加土地使用權(quán)拍賣、招標出讓，均是采用假設開發(fā)法測算報價，但不同的競買者所愿意出的最高購買價格可能相差懸殊中反映出來（當然，各個競買者在測算時所依據(jù)的自身條件可能有所不同。其測算結(jié)果為投資價值）。不過，當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是惟一實用的估價方法。

另外，運用假設開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，如：①要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計劃。如果這些條件不具備，在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，摻入了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本和稅費等的預測也會更加困難。

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