2015房估案例與分析考點(diǎn)： 假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件

假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇），以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。

對于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)的話，估價(jià)人員可根據(jù)所推測的最可能的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件來估價(jià)，但必須將該最可能的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件列為估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并在估價(jià)報(bào)告中作特別的提示，說明它對估價(jià)結(jié)果的影響，或估價(jià)結(jié)果對它的依賴性。

在實(shí)際中運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。由于這兩個(gè)預(yù)測包含著較多的可變因素，假設(shè)開發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙。這一點(diǎn)也可以從同是參加土地使用權(quán)拍賣、招標(biāo)出讓，均是采用假設(shè)開發(fā)法測算報(bào)價(jià)，但不同的競買者所愿意出的最高購買價(jià)格可能相差懸殊中反映出來（當(dāng)然，各個(gè)競買者在測算時(shí)所依據(jù)的自身?xiàng)l件可能有所不同。其測算結(jié)果為投資價(jià)值）。不過，當(dāng)估價(jià)對象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是惟一實(shí)用的估價(jià)方法。

另外，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何外，還要求有一個(gè)良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如：①要有一個(gè)明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；⑤要有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計(jì)劃。如果這些條件不具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)會使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，摻入了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本和稅費(fèi)等的預(yù)測也會更加困難。

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