2008年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試——考試樣題

　　致委托人函（略）

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

　　××酒店房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人

　　××酒店有限公司，法定代表人××，住所××市××路××號(hào)。

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，法定代表人××，住所××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：壹級(jí)。

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　1．地理位置及概況（略）

　　2．估價(jià)對(duì)象概況

　　估價(jià)對(duì)象酒店第1、2、10～13、20層

　　建筑面積：11275m2

　　土地使用權(quán)年限40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）

　　竣工日期1991年8月

　　估價(jià)對(duì)象用途酒店客房、餐飲、娛樂(lè)

　　建筑結(jié)構(gòu)框架

　　土地使用權(quán)來(lái)源協(xié)議出讓

　　建筑裝修情況（略）

　　四、估價(jià)目的

　　為銀行抵押貸款提供依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　1．999年8月20日。

　　六、估價(jià)依據(jù)（略）

　　七、7估價(jià)原則（略）

　　八、估價(jià)方法

　　將估價(jià)對(duì)象分為三部分進(jìn)行估價(jià)，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)，第10-13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)，第20層為娛樂(lè)用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　九、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值為人民幣208 521 050元（大寫(xiě)人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬(wàn)壹仟零伍拾元整）。

　　十、估價(jià)人員（略）

　　十一、估價(jià)報(bào)告使用期限（略）

　　××酒店房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場(chǎng)背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用

　　將估價(jià)對(duì)象分為三部分進(jìn)行估價(jià)，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)；第10～13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)，第20層為娛樂(lè)用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　?。ㄒ唬┚频甑谝?、二層估價(jià)

　　酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經(jīng)營(yíng)酒樓。第一、二層建筑面積均為2830m2.在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)上此類房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。

　　可比實(shí)例一，國(guó)際中心商場(chǎng)1999年8月的市場(chǎng)售價(jià)為一層45 000元／m2，二層30 000元／m2.

　　可比實(shí)例二，華強(qiáng)商廈1999年8月的市場(chǎng)售價(jià)為一層39 000元／m2，二層25 000元／m2.

　　可比實(shí)例三，世紀(jì)廣場(chǎng)商場(chǎng)1999年8月的市場(chǎng)售價(jià)為一層38000元／m2，二層24000元／m2.

　　確定可比實(shí)例修正系數(shù)的依據(jù)（略）。

　　修正計(jì)算：

　　一層比準(zhǔn)價(jià)格為：

　?。?4 091+34 392+34 142）÷3=34 208（元／m2）

　　二層比準(zhǔn)價(jià)格為：

　?。?0 979+21 645+21 563）－3=21 396（元／m2）

　　第一、二層價(jià)值為：

　　（34 208+21 390）×2 830=157 359 320（元）

　?。ǘ┚频甑?0～13層估價(jià)

　　酒店第10～13層為客房，建筑面積4500m2。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　選用收益法公式：

　　式中　V——房地產(chǎn)價(jià)格；

　　A——年凈收益；

　　Y——報(bào)酬率；

　　n——尚可使用年限。

　　1．尚可使用年限n的確定

　　該酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n=42.

　　2．年凈收益A的確定

　　酒店第10-13層共有客房104間。根據(jù)該公司提供的1996年至1998年的經(jīng)營(yíng)情況分析表及財(cái)務(wù)報(bào)表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則：

　　年總收入=104×400×365=15 184 000（元）

　　酒店客房收入中稅、營(yíng)業(yè)支出、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等總支出占45％。

　　年凈收益A=15 184 000×（1-45％）=8 351 200（元）

　　3．報(bào)酬率Y的確定

　　采用累加法求取報(bào)酬率，求得的報(bào)酬率為8％。

　　酒店第10～13層價(jià)值

　　V=100 270 342（元）

　　（三）酒店第20層估價(jià)

　　酒店第20層為卡拉0K室、酒吧，建筑面積為1125m2，現(xiàn)已出租經(jīng)營(yíng)，租期尚余5年。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。按租約規(guī)定，第20層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、130萬(wàn)元、140萬(wàn)元，租賃稅費(fèi)占租金收入的20％。

　　計(jì)算年凈收益：

　　酒店第20層價(jià)值

　　V=3 021 651（元）

　?。ㄋ模┕纼r(jià)對(duì)象的總價(jià)值

　　1．57 359 320+100 270 342+3 021 651=260 651 313（元）

　　（五）應(yīng)扣折舊額的確定

　　經(jīng)實(shí)地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)價(jià)值為：

　　260 651 313×80％=2 085 210 509（元）

　　七、估價(jià)結(jié)果確定

　　估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值為人民幣208 521 050元（大寫(xiě)人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬(wàn)壹仟零伍拾元整）。

　　參考答案（可在下列20個(gè)中確定13個(gè)）

　　1．缺少房地產(chǎn)權(quán)屬狀況描述

　　2．缺少價(jià)值定義

　　3．酒店大堂采用市場(chǎng)比較法估價(jià)不當(dāng)

　　4．第二層酒樓用市場(chǎng)比較法時(shí)選用商場(chǎng)作可比實(shí)例不當(dāng)

　　5．酒店第一、二層市場(chǎng)比較法交易情況修正系數(shù)形式錯(cuò)

　　6．第二層估價(jià)交易案例一綜合修正超過(guò)30％

　　7．第二層為收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法為其中一種方法

　　8．第10～13層尚可使用年限n應(yīng)為土地使用權(quán)剩余年限，即為29年

　　9．第10～13層用收益法估價(jià)時(shí)未采用客觀、未來(lái)的收益水平

　　10．對(duì)酒店大堂的估價(jià)有重復(fù)計(jì)算

　　11．第10～13層估價(jià)求收益時(shí)未考慮人住率

　　12．確定資本化率時(shí)安全和率選用不當(dāng)

　　13．第20層估價(jià)時(shí)年凈收益求取方法錯(cuò)誤

　　14．第20層估價(jià)時(shí)未考慮5年以后的收益

　　15．總價(jià)值不應(yīng)再扣除折舊

　　16．缺少估價(jià)作業(yè)日期

　　17．缺少確定估價(jià)結(jié)果的理由

　　18．第20層的資本化率應(yīng)與第10～13層有所不同

　　19．應(yīng)說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響

　　20．結(jié)果報(bào)告中和技術(shù)報(bào)告的建筑面積不吻合。

　　改錯(cuò)題 （指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣25分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃用途為居住，土地使用權(quán)年限為1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用權(quán)出讓金已全部交清。規(guī)劃建筑面積5000m2，預(yù)計(jì)售價(jià)3000元／m2.

　　該項(xiàng)目于1997年7月1日開(kāi)工，原定工期9個(gè)月，建筑費(fèi)為1200元／m2，管理費(fèi)為建筑費(fèi)的5％。建筑費(fèi)和相應(yīng)的管理費(fèi)投入時(shí)間為開(kāi)工后的第一季度投入30％，第二季度投入40％，第三季度投入30％。假定都在每季度中間投入，年利率6.66％，銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3％和6％。開(kāi)工后第一季度結(jié)束時(shí)，已有1000 m2建筑面積按3000元／m2預(yù)售。開(kāi)工后第二季度結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目的原開(kāi)發(fā)商擬將項(xiàng)目以合作開(kāi)發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方式為一次性付給一筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)，用于補(bǔ)償已投入的土地使用權(quán)出讓金和建筑費(fèi)等投資，已預(yù)售的1000 m2的凈銷(xiāo)售收入在銷(xiāo)售結(jié)束時(shí)由原開(kāi)發(fā)商返還給合作方。現(xiàn)合作方委托估算該項(xiàng)目在1998年1月1日的價(jià)格。

　　采用假開(kāi)發(fā)法估價(jià)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目在完工時(shí)可全部售出，投資利潤(rùn)率取20％，季度利率為1.665％。設(shè)項(xiàng)目在1998年1月1日價(jià)格為V，估算如下：

　　1．計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　3000×5 000÷（1+1.665％）=14 754 340（元）

　　2．計(jì)算建筑費(fèi)

　　1200×5 000×30％÷（1+1.605％）0.5=2 641 102（元）

　　3．計(jì)算管理費(fèi)

　　2641 102÷5％一（1+1.665％）0.5=130 969（元）

　　4．計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　14 754 340×（3％+6％）÷（1+1.665％）=1 306 143（元）

　　5．計(jì)算利潤(rùn)

　?。╒+2641 102+130 969+1 306 143）×20％=0.2V+815 643（元）

　　6．計(jì)算項(xiàng)目?jī)r(jià)格

　　V=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值一建筑費(fèi)一管理費(fèi)一銷(xiāo)售稅和銷(xiāo)售費(fèi)用一利潤(rùn)

　　=14 754 340-2 041 102-130 969-1 306 143-0.2V-815 643

　　V=8 217 069（元）

　　參考答案

　　1．計(jì)算管理費(fèi)錯(cuò)，應(yīng)為2 641 102×5％=132 055（元）

　　2．計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)錯(cuò)。應(yīng)為：

　　1．4 754 340×（3％+6％）=1 327 891（元）

　　3．計(jì)算利潤(rùn)錯(cuò)，應(yīng)為

　?。╒+2 641 102+132 055）×20％=0.2V+549 231（元）

　　為幫助參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的學(xué)員有效備考，2008年泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)權(quán)威的房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)專家，充分利用自身網(wǎng)絡(luò)教育優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)力推出“2008年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)”，學(xué)員自付費(fèi)之日起可不限時(shí)間、次數(shù)重復(fù)點(diǎn)播學(xué)習(xí)，直到當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉，并可享受24小時(shí)權(quán)威專家在線答疑服務(wù)，機(jī)會(huì)難得，欲報(bào)從速！

　　報(bào)名咨詢熱線：010-82326699 免費(fèi)熱線: 4008105999

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開(kāi)通