2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)：會計(jì)價(jià)值概念

　　（三）其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格

　　其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格泛指所有權(quán)、使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，例如地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格等。

　　英美法系的“權(quán)利束（bundle of rights）”理論，有助于理解上述按照房地產(chǎn)權(quán)益來劃分的房地產(chǎn)價(jià)格。根據(jù)“權(quán)利束”理論，財(cái)產(chǎn)可比喻為一束“木棒（sticks）”（見圖3-6），每根“木棒”即代表一種權(quán)利，例如占有權(quán)（possession）、管理權(quán)（control）、享用權(quán)（enjoyment）、排他權(quán)（exclusion）、處置權(quán)（disposition）（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）等。實(shí)際中的財(cái)產(chǎn)權(quán)可能是整束“木棒”，也可能是去掉了某一根或某幾根后的剩余“木棒”，還可能只是整束“木棒”中的某一根或某幾根“木棒”。與此相對應(yīng)，按照房地產(chǎn)權(quán)益劃分的房地產(chǎn)價(jià)格，是指這種價(jià)格是整束“木棒”的價(jià)格，還是去掉了某一根或某幾根后的剩余“木棒”的價(jià)格，或者是整束“木棒”中哪一根或哪幾根“木棒”的價(jià)格。以房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格為例，它一般相當(dāng)于整束“木棒”的價(jià)格，但還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。如果在所有權(quán)上設(shè)立了他項(xiàng)權(quán)利，所有權(quán)變得不完全，相當(dāng)于去掉了一根或幾根“木棒”，擁有的“木棒”少了，價(jià)格自然就會降低。

　　六、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場價(jià)值

　　原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值主要是會計(jì)上使用的一組價(jià)值概念。

　　原始價(jià)值（orignal value）簡稱原值、原價(jià)，也稱為歷史成本、原始購置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，對于外購的資產(chǎn)，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；對于自行建造的資產(chǎn)，為建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。會計(jì)核算的歷史成本原則，要求將原始價(jià)值作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值。

　　賬面價(jià)值（book value）也稱為賬面凈值、折余價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額，即：

　　賬面價(jià)值=原始價(jià)值－累計(jì)折舊

　　公允價(jià)值（fair value）是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號-投資性房地產(chǎn)》第三章第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。”在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中，采用公允價(jià)值模式和成本模式兩種方法進(jìn)行計(jì)量。達(dá)到相關(guān)條件，公允價(jià)值模式應(yīng)優(yōu)先成本模式。

　　相對于原始價(jià)值和賬面價(jià)值，市場價(jià)值可以說是實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把該資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能的價(jià)格。市場價(jià)值是估價(jià)上的用語，公允價(jià)值是會計(jì)上的用語，兩者的內(nèi)涵基本相同。

　　原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，公允價(jià)值、市場價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而波動的。公允價(jià)值、市場價(jià)值與賬面價(jià)值或原始價(jià)值可能有關(guān)，但通常情況下是無關(guān)的。例如，某公司在1990年以500萬元購入了某項(xiàng)資產(chǎn)，這筆交易客觀地計(jì)量了該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，會計(jì)師就將這個(gè)價(jià)值計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表中。但是，這500萬元是該項(xiàng)資產(chǎn)1990年的價(jià)值，它與該項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)今的實(shí)際價(jià)值也許毫不相干了。另外，會計(jì)師試圖通過從資產(chǎn)負(fù)債表中定期扣減折舊額來反映該項(xiàng)資產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝而出現(xiàn)的老化。然而，1990年購買的該項(xiàng)資產(chǎn)也許在功能上早已落后，因此，在今天來看它可能完全喪失了價(jià)值；或者由于通貨膨脹或稀缺性增加，它現(xiàn)在的市場價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來的購置價(jià)格。房地產(chǎn)由于具有保值增值特性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，其市場價(jià)值可能比過去的購置價(jià)格還要高。

　　市場價(jià)值雖然通常與賬面價(jià)值無關(guān)，但仍然可以將賬面價(jià)值作為一種參考，例如，評估價(jià)值是高于還是低于賬面價(jià)值，高或低了多少。將賬面價(jià)值作為一種參考，可以使估價(jià)師更加審慎地得出評估價(jià)值，特別是為“資產(chǎn)置換”目的進(jìn)行估價(jià)時(shí)，如果一方資產(chǎn)的評估價(jià)值普遍低于賬面價(jià)值，而另一方資產(chǎn)的評估價(jià)值普遍高于賬面價(jià)值，這種估價(jià)結(jié)果通常是值得懷疑的。

　　就原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值與市場價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的公允價(jià)值、市場價(jià)值。

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