2015房地產(chǎn)估價師：商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告內(nèi)容構(gòu)成

　　（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　?。?）經(jīng)濟環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場分析。

　?。?）城市規(guī)劃。參考住宅房地產(chǎn)市場分析。

　?。?）城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。分析城市商業(yè)定位及發(fā)展目標；商業(yè)中心規(guī)劃布局；各類商業(yè)專項市場規(guī)劃布局；大型零售網(wǎng)點規(guī)劃。

　?。?）政策環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場分析。

　　2．商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

　?。?）城市商業(yè)用地的供應(yīng)。分析歷年供應(yīng)的商業(yè)用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價格等關(guān)鍵指標，推算未來商業(yè)形態(tài)分布、商業(yè)房地產(chǎn)未來供應(yīng)等情況，以及根據(jù)土地價格變動推斷未來幾年商業(yè)物業(yè)的價格走勢。

　　（2）城市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)情況。通過分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期，進一步推斷未來幾年內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)的供應(yīng)情況。

　?。?）商業(yè)房地產(chǎn)需求狀況分析。分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、平均價格、商業(yè)經(jīng)營情況、租金走勢以及商業(yè)房地產(chǎn)出租率等。

　?。?）租售價格比。租售價格比被廣泛用于衡量一個城市或地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)的投資價值，在國內(nèi)，評判商業(yè)的投資價值時，較多采用的租售價格比為120～150倍之間。通過觀察該指標可以判斷城市或地區(qū)商業(yè)物業(yè)的價格水平或投資價值以及商業(yè)成熟度和經(jīng)商環(huán)境。

　　3．商圈（區(qū)域）分析

　?。?）商圈環(huán)境。商圈環(huán)境指商圈內(nèi)的基本情況，分析內(nèi)容主要包括，商圈內(nèi)人口總量及構(gòu)成，交通條件，各種功能物業(yè)總量，市政配套與基礎(chǔ)設(shè)施。

　　（2）商圈流量。主要分析商圈的車流量，包括車型、數(shù)量以及行駛方向；人流量，研究的內(nèi)容包括數(shù)量、性別以及步行方向。

　?。?）商業(yè)房地產(chǎn)分布。分析商業(yè)房地產(chǎn)所處位置，商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及價格，商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)，包括建筑形式、建筑面積、開間與進深、層高等。

　?。?）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)。

　?。?）典型項目（案例分析）。

　　4．消費者消費習(xí)慣分析

　　（1）消費目的。消費的目的不同就會反映出不同的消費需求。

　?。?）消費時間。主要是消費頻率和消費主要時段分析。

　?。?）消費對象。消費者的消費構(gòu)成。

　　（4）消費數(shù)量。分析消費商品的數(shù)量和支付金額。

　?。?）消費地點。主要了解消費區(qū)域或商家選擇及選擇原因。

　?。?）消費者特征。包括個人的社會和經(jīng)濟特征。

　　5．客戶分析

　　（1）對所處行業(yè)的認識。包括進入該行業(yè)的時間、行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展前景等。

　　（2）現(xiàn)在的經(jīng)營情況。包括當前物業(yè)的狀況、營業(yè)額、是否有擴大經(jīng)營的愿望等。

　　（3）選擇物業(yè)的標準。如產(chǎn)業(yè)聚集、所處商圈、物業(yè)形態(tài)、物業(yè)管理等。

　　（4）投資的偏好、投資的標準及投資能力。

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