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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié):房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
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第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
五、投資利息
?。ㄒ唬┩顿Y利息的含義
投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同,是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息,而不僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。因此,土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用,無論它們是來自借貸資金還是自有資金,都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息,自有資金要放棄可得的存款利息,即基于資金的機(jī)會(huì)成本的考慮。機(jī)會(huì)成本(其他投資機(jī)會(huì)的相對(duì)吸引力)是指在互斥的選擇中,選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益。一種放棄的收益可視作一種成本?;蛘哒f,稀缺的資源被用于某種用途意味著它不能被用于其他用途,因此當(dāng)我們使用某一稀缺的資源時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮它的第二種最好的用途。從這第二種最好的用途中可以獲得的益處,是機(jī)會(huì)成本的正式度量。資金是一種稀缺的資源,根據(jù)機(jī)會(huì)成本的概念,資金被占用之后就失去了獲得其他收益的機(jī)會(huì)。因此,占用資金時(shí)要考慮資金獲得其他收益的可能,顯而易見的一種可能是把資金存入銀行獲取利息。此外,從估價(jià)的角度看,為了使評(píng)估出的價(jià)值客觀合理,也要把房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的利潤分開,不能算作開發(fā)利潤。
?。ǘ┩顿Y利息的計(jì)算
計(jì)算投資利息具體需要把握下列5個(gè)方面:
1.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目
應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。
2.計(jì)息周期
計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月等,通常為年。
3.計(jì)息期
計(jì)息期也稱為計(jì)息周期數(shù)。為確定每項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期,首先要估算整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期。在成本法中,建設(shè)期的起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期,終點(diǎn)是達(dá)到全新狀況的估價(jià)對(duì)象的日期,并因?yàn)橐话闶羌僭O(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)達(dá)到全新狀況的估價(jià)對(duì)象,所以建設(shè)期的終點(diǎn)一般是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的,一般是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)竣工驗(yàn)收完成。例如,采用成本法評(píng)估某幢舊寫字樓現(xiàn)在的價(jià)值,根據(jù)現(xiàn)在開發(fā)建設(shè)類似寫字樓從取得土地到竣工驗(yàn)收完成正常需要24個(gè)月,則估算該寫字樓的建設(shè)期應(yīng)為24個(gè)月。雖然該寫字樓早已建成,但成本法估價(jià)要假設(shè)該寫字樓是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建成,這就相當(dāng)于在24個(gè)月前就開始取得土地。
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