2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)：直線法

　　建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，它是由市場(chǎng)決定的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。經(jīng)濟(jì)壽命具體可在建筑物自然壽命、設(shè)計(jì)壽命的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途和維修養(yǎng)護(hù)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出。建筑物如果經(jīng)過(guò)了翻修、改造等，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命還可以通過(guò)后面將要介紹的市場(chǎng)提取法求出的年平均折舊率的倒數(shù)來(lái)求取。

　　建筑物的剩余壽命（remaining life）是其壽命減去年齡后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命（remaining economic life）是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命，即：

　　剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡

　　因此，如果建筑物的有效年齡比實(shí)際年齡小，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的有效年齡是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)向過(guò)去推算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成。此時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。

　　利用年限法求取建筑物的折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。因?yàn)橹挥羞@樣，求出的建筑物折舊以及求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。例如，兩幢同時(shí)建成的完全相同的建筑物，如果維修養(yǎng)護(hù)不同，其市場(chǎng)價(jià)值就會(huì)不同，但如果采用自然壽命、實(shí)際年齡來(lái)計(jì)算折舊，那么它們的價(jià)值就會(huì)相同。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，新近建成的建筑物未必完好，從而其價(jià)值未必高；而較早建成的建筑物未必?fù)p壞嚴(yán)重，從而其價(jià)值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量缺陷或者使用不當(dāng)，竣工沒(méi)有幾年就已經(jīng)成了“嚴(yán)重?fù)p壞房”；而有些20世紀(jì)初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無(wú)損，即使不考慮其文化內(nèi)涵因素，也有較高的市場(chǎng)價(jià)值。

　　2．直線法

　　年限法中最主要的是直線法。直線法（straight一1ine method）是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊求取方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。

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