2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點：交易類型應與估價目的吻合

　　2.可比實例的交易類型應與估價目的吻合

　　這是因為房地產(chǎn)交易有買賣、租賃等類型，其中又可分為協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等方式。如果是為買賣目的估價，則應選取買賣實例為可比實例；如果是為租賃目的估價，則應選取租賃實例為可比實例。在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋拆遷補償?shù)饶康牡墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協(xié)議方式的買賣實例。但當選取國有建設用地使用權出讓實例為可比實例時，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例。

　　3.可比實例的成交日期應盡量接近估價時點

　　這里的所謂“接近”是相對而言的，如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可選為可比實例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為在這種情況下難以進行市場狀況調(diào)整。有時即使勉強進行市場狀況調(diào)整，也可能會出現(xiàn)較大的偏差。

　　4.可比實例的成交價格應盡量為正常市場價格

　　這是要求可比實例的成交價格是正常市場價格，或者能夠修正為正常市場價格。

　?。ㄈ┻x取可比實例應注意的其他問題

　　選取可比實例時，估價對象為房地的，應選取類似房地的交易實例；估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例。選取可比實例還有所謂“分配法”，其主要內(nèi)容是：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，而缺少相應的交易實例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實例時，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價格予以分解（進行價值分配），提取出與估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價格，再將此作為可比實例。例如，估價對象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒有類似土地的單獨交易實例，但有包含與該土地同類型土地的房地交易實例且其他條件也符合采用市場法的條件時，則可以從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分即為土地價格，此土地便可作為可比實例。然后再對該土地價格進行適當?shù)男拚驼{(diào)整，即可以求得估價對象土地的價值。例如，需要評估某宗居住用地的價值，在附近有一幢住宅買賣，成交總價為100萬元，其中建筑物的價格為60萬元（用成本法求得），則土地的價格為40萬元，再以此40萬元的地價為基礎，通過修正、調(diào)整等適當處理，得出該宗居住用地的價值。

　　特別需要指出的是，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而不能“劣勝優(yōu)汰”，例如不能在區(qū)位上“舍近求遠”，不能為了迎合委托人等的“高估”要求而普遍選取那些成交價格明顯偏高的交易實例，或者為了迎合委托人等的“低估”要求而普遍選取那些成交價格明顯偏低的交易實例。更不能為了迎合委托人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比實例要求的交易實例不選取，而將那些明顯不符合可比實例要求的交易實例作為可比實例。在現(xiàn)實估價中，甚至有虛構可比實例的行為。這些都違背了估價師的職業(yè)道德，從而應當禁止。

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