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09年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》:收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)
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14.收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估內(nèi)容
(1)現(xiàn)金流
1)潛在毛租金收入。物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
2)空置和收租損失。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成:①空置的面積不能產(chǎn)生租金收入,②租出的面積沒(méi)有收到租金。
3)其他收入。這部分收入是租金以外的收入,又稱計(jì)劃外收入。
4)有效毛收入。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
5)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用,包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi))、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用(公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等),保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用。建設(shè)工程教育%網(wǎng)%
6)凈經(jīng)營(yíng)收入。凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
7)抵押貸款還本付息。該項(xiàng)還本付息不是經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,它可以逐漸的轉(zhuǎn)入業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有的權(quán)益的價(jià)值中去。
8)稅前或稅后現(xiàn)金流。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息#建設(shè)工程教育#網(wǎng)#
稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅
?。?)相關(guān)問(wèn)題分析
1)物業(yè)估價(jià)。任何使物業(yè)提高凈經(jīng)營(yíng)收入的因素,也會(huì)提高物業(yè)的價(jià)值。
2)準(zhǔn)備金和保證金基金
①準(zhǔn)備金(大修基金)準(zhǔn)備金是定期存入的用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金。如果這部分資金來(lái)自物業(yè)的收益,就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除。準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本性支出(例如設(shè)備或屋面的更新),取有效毛租金收入或年凈經(jīng)營(yíng)收入的一個(gè)百分比。準(zhǔn)備金應(yīng)事先做出預(yù)算,定期向“有息銀行存款”賬戶注入。&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)%
?、诒WC金基金。租戶常常需要繳納租賃保證金,以保證其在租約有效期間內(nèi)能夠很好地履行租賃合約(按期繳納租金、履行對(duì)物業(yè)保護(hù)的責(zé)任)保證金基金的利息收入可以作為物業(yè)的其他收入,建設(shè)工程教育%網(wǎng)&也可以部分或全部歸租戶所有。
3)所得稅。物業(yè)管理企業(yè)通常只能較準(zhǔn)確地估算稅前現(xiàn)金流,稅后現(xiàn)金流通常要在咨詢專業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)人員后才能得到。
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