2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié)功能折舊的求取方法

　　2．功能折舊的求取方法

　　功能折舊的求取過程和方法如下：

　　（1）把功能折舊分成功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的折舊三類，可分別簡稱為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。

　?。?）功能缺乏折舊的求取。把功能缺乏折舊分成可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊和不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊。對(duì)于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“建筑物重建價(jià)格”下的求取方法是：①估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對(duì)象建筑物上單獨(dú)增加該功能的必要費(fèi)用（以下簡稱單獨(dú)增加功能費(fèi)用）；②估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)隨同增加該功能的必要費(fèi)用（以下簡稱隨同增加功能費(fèi)用）；③將單獨(dú)增加功能費(fèi)用減去隨同增加功能費(fèi)用，即單獨(dú)增加功能的超額費(fèi)用為可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊額。

　　[8-8]某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為2000萬元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要100萬元。請計(jì)算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值。

　?。劢猓菰撧k公樓因沒有電梯引起的折舊計(jì)算如下：

　　該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額＝120-100＝20（萬元）

　　該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下：

　　該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值＝2000-20＝1980（萬元）

　　如果是采用具有該功能的“建筑物重置價(jià)格”，則將建筑物重置價(jià)格減去單獨(dú)增加功能費(fèi)用，便直接得到了扣除可修復(fù)第功能缺乏引起的折舊后的價(jià)值。

　　［例8-9］例8-8應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬元，類似有電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2100萬元。請計(jì)算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值。

　?。劢猓菰撧k公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下：

　　該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值＝2100-120＝1980（萬元）

　　對(duì)于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求?。孩倮?ldquo;收益損失資本化法”①求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和；②估算隨同增加功能費(fèi)用；③將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去隨同增加功能費(fèi)用，即得到不可修復(fù)第功能缺乏引起的折舊額。

　?。?）功能落后折舊的求取。把功能落后折舊分成可修復(fù)的功能落后引起的折舊和不可修復(fù)的功能落后引起的折舊。對(duì)于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用該落后功能的“建筑物重建價(jià)格”下，折舊額為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該落后功能重置價(jià)格，減去該落后功能已提折舊，加上拆除該落后功能的必要費(fèi)用（以下簡稱拆除落后功能費(fèi)用），減去該落后功能拆除后的殘余價(jià)值（以下簡稱落后功能殘余價(jià)值），加上單獨(dú)增加先進(jìn)功能的必要費(fèi)用（以下簡稱單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用），減去重置建造建筑物時(shí)隨同增加先進(jìn)功能的必要費(fèi)用（以下簡稱隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用）。如果采用計(jì)算過程的表述方式，說明上述情況下扣除可修復(fù)的功能落后引起的折舊后的價(jià)值，即為：

　　建筑物重建價(jià)格-落后功能重置價(jià)格+落后功能已提折舊-拆除落后功能費(fèi)用+落后功能殘余價(jià)值-單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用+隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用＝扣除功能落后折舊后的價(jià)值

　　如果是采用具有先進(jìn)功能的“建筑物重置價(jià)格”，則將建筑物重置價(jià)格減去落后功能重置價(jià)格，加上落后功能已提折舊，減去拆除落后功能費(fèi)用，加上落后功能殘余價(jià)值，減去單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用，便直接得到了扣除可修復(fù)的功能落后引起的折舊后的價(jià)值。

　　與可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊額相比，可修復(fù)的功能落后引起的折舊額多了落后功能尚未折舊的價(jià)值（即落后功能的重置價(jià)格減去已提折舊。因?yàn)樵撋形凑叟f的部分未發(fā)揮作用就報(bào)廢了），少了落后功能的凈殘值（即可挽回的損失，等于落后功能的殘余價(jià)值減去拆除費(fèi)用），即多了落后功能的服務(wù)期未滿而提前報(bào)廢的損失。

　?。劾?-10］某幢舊辦公樓的電梯已落后，如果將該電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，估計(jì)需要拆除費(fèi)用2萬元，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元（包括購買價(jià)款、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等），要比在建造同類辦公樓時(shí)隨同安裝多花費(fèi)20萬元。估計(jì)該舊辦公樓的重建價(jià)格為2050萬元，該舊電梯的重置價(jià)格為50萬元，已提折舊40萬元。請計(jì)算該辦公樓因電梯落后引起的折舊及扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值。

　　［解］該辦公樓因電梯落后引起的折舊計(jì)算如下：

　　該辦公樓因電梯落后引起的折舊額＝（50-40）+（2-3）+20＝29（萬元）

　　該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值計(jì)算如下：

　　該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值＝2050-29＝2021（萬元）

　　對(duì)于不可修復(fù)的功能落后引起的折舊，其折舊額是在上述可修復(fù)的功能落后引起的折舊額計(jì)算中，將單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用替換為利用“收益損失資本化法”求取的功能落后導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和。

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