2015房估理論與方法要點：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　對于某些估價對象，有時難以直接選到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)交易實例作為可比實例，只能選取“主干”部分相同而范圍有所不同的房地產(chǎn)交易實例為可比實例。所謂范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有情況下的彼此之間“好”與“壞”或者“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”的差別。因此，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進行“有無對比”并消除由此導致的價格差異。

　　房地產(chǎn)范圍不同的情況在實際估價中主要有3種：①帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)。例如，估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，選取的交易實例是設立了抵押權(quán)，有拖欠建設工程價款，或者由買方代付賣方欠繳的水電費、燃氣費、通信費（如電話費、上網(wǎng)費、有線電視收看費等）、供暖費、物業(yè)服務費、房產(chǎn)稅等費用、稅金的房地產(chǎn)交易實例；或者相反。②含有非房地產(chǎn)成分。例如，估價對象是“純粹”的房地產(chǎn)，選取的交易實例是有附贈家具、家用電器、汽車等的房地產(chǎn)交易實例；或者相反。③房地產(chǎn)實物范圍不同。例如，估價對象為土地，選取的交易實例是含有類似土地的房地交易實例。估價對象是一套封陽臺的住房，選取的交易實例是未封陽臺的住房；或者相反。估價對象是一套不帶車位的公寓，選取的交易實例是一套帶車位的公寓；或者相反。

　　在上述第一種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：

　　不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格=帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格一債權(quán)+債務如果是估價對象帶有債權(quán)債務的，在市場法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)減去債務，就可得到估價對象的價值。

　　在上述第二種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：

　　房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格一非房地產(chǎn)成分的價格如果是估價對象含有非房地產(chǎn)成分的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價值后，再加上非房地產(chǎn)成分的價值，就可得到估價對象的價值。

　　在上述第三種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價和減價處理。

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