案例分析解題思路

　　一、綜述：

　　1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點(diǎn)（市場變化對估價結(jié)果的影響），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。

　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點(diǎn)、價值內(nèi)涵。

　　3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。

　　4、改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。

　　第一節(jié)：問答及單選題：

　　問答題答題技巧：

　　1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。

　　2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個底。

　　3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯

　　4、結(jié)構(gòu)清晰：

　　一、房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線：

　　確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。

　　1、什么是技術(shù)路線？路線的三個方面

　?、?價格內(nèi)涵，由目的確定

　?、?估價思路，由原則原理確定

　?、?估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。

　　2、技術(shù)路線與估價要求事項的關(guān)系？

　?、倥c估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線

　?、谂c估價對象：估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。

　?、叟c估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方法均有影響。

　　a、估價對象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關(guān)系。

　　b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術(shù)路線。

　　d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）

　?、芘c估價時點(diǎn)：估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。估價對象在不同的時點(diǎn)狀態(tài)是不同的。

　?、菖c估價原則：技術(shù)路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。

　　⑥以上各項在確定技術(shù)路線時要全面考慮相關(guān)事項。

　　3、估價路線的確定過程：

　?、?確定估價的基本事項（對象、目的、時點(diǎn)）；

　?、?確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；

　?、?選擇適宜方法、途徑

　?、?方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方

　　二、價格解釋對價格有爭議、疑惑

　　[（對兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價格的因素？

　　從因素入手

　?、?目的不同，價格類型不同；

　?、?時點(diǎn)不同，價格不同。（動態(tài)價格）<市場環(huán)境、供求狀況均要變；估價對象也會變化><期限、成新、房地產(chǎn)狀況>；

　?、?交易狀況是否變化<權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同>；

　?、?估價原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑〉；

　?、?估價方法<兩個機(jī)構(gòu)評估，不同方法產(chǎn)生價格差異〉

　　三、資料的搜集

　　資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）

　　1、一般資料：

　　（1） 項目的有關(guān)資料：

　?、俟纼r目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項目有關(guān)文件。

　?。?） 估價時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料：

　　① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）

　?。?） 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……

　?。?） 估價對象區(qū)域條件資料：

　?、?交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。

　?。?） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。

　　2、不同估價方法應(yīng)收集的主要資料

　　（1） 市場法：

　?、?交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價格指數(shù)及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。

　　（2） 成本法：

　?、?土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費(fèi)用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。

　?。?） 收益法：

　?、?估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報酬率方面的資料。

　　（4） 假設(shè)開發(fā)法：

　?、?同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產(chǎn)市場售價。③ 同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④ 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。

　　第二節(jié)估價報告指錯

　　一、答題技巧

　　1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？“

　　這是因為錯誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！

　　2、揣摩評卷人的心理

　　3、先理草稿，再答題

　　二、答題思路

　　（一） 閱讀報告：

　　1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果

　?。ǘ?錯誤類型

　　1、不全面。

　?、偃庇行凇r格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價依據(jù)、基準(zhǔn)地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。

　　2、不規(guī)范。

　?、傩g(shù)語不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。

　　3、不充分。

　?。?）取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；（2）推理說明不充分。

　?、?時間修正未說明市場狀況分析。② 比準(zhǔn)價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。

　　4、不一致。

　?、俳Y(jié)果報告與技術(shù)報告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。

　　5、 不正確。

　?、倜恳豁椕枋霾徽_（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點(diǎn)、形成過程）

　?。ㄈ?常見錯誤

　　一、報告書不完整（共8項內(nèi)容）

　　1. 封面

　　2. 目錄

　　3. 致委托方函：

　　時點(diǎn)、對象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章

　　4. 估價師聲明

　　5. 估價假設(shè)和限制條件

　?、?說明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；

　?、?他項權(quán)利（抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）；

　?、?特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；

　　④權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。

　　6. 估價結(jié)果報告

　　7. 估價技術(shù)報告

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