案例分析解題思路

　　一、綜述：

　　1、問(wèn)答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。

　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。

　　3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。

　　4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。

　　第一節(jié)：?jiǎn)柎鸺皢芜x題：

　　問(wèn)答題答題技巧：

　　1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問(wèn)題。

　　2、另外，問(wèn)答題一般每題都有3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。

　　3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯

　　4、結(jié)構(gòu)清晰：

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：

　　確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。

　　1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面

　　① 價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定

　?、?估價(jià)思路，由原則原理確定

　　③ 估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。

　　2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？

　　①與估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線

　?、谂c估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程。

　　③與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。

　　a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。

　　b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。

　　d、估價(jià)對(duì)象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來(lái)狀況的房地產(chǎn)要在未來(lái)狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）

　　④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。

　?、菖c估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過(guò)程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。

　?、抟陨细黜?xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。

　　3、估價(jià)路線的確定過(guò)程：

　　① 確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）；

　?、?確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說(shuō)清楚）；

　?、?選擇適宜方法、途徑

　?、?方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方

　　二、價(jià)格解釋對(duì)價(jià)格有爭(zhēng)議、疑惑

　　[（對(duì)兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價(jià)格的因素？

　　從因素入手

　?、?目的不同，價(jià)格類型不同；

　　② 時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。（動(dòng)態(tài)價(jià)格）<市場(chǎng)環(huán)境、供求狀況均要變；估價(jià)對(duì)象也會(huì)變化><期限、成新、房地產(chǎn)狀況>；

　?、?交易狀況是否變化<權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同>；

　?、?估價(jià)原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時(shí)建筑〉；

　?、?估價(jià)方法<兩個(gè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，不同方法產(chǎn)生價(jià)格差異〉

　　三、資料的搜集

　　資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對(duì)價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對(duì)性）

　　1、一般資料：

　　（1） 項(xiàng)目的有關(guān)資料：

　?、俟纼r(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項(xiàng)目有關(guān)文件。

　　（2） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料：

　?、?一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）

　?。?） 估價(jià)對(duì)象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……

　?。?） 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料：

　?、?交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。

　　（5） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。

　　2、不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料

　　（1） 市場(chǎng)法：

　?、?交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價(jià)格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。

　?。?） 成本法：

　?、?土地取得成本方面的資料。② 土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費(fèi)用方面的資料。④ 利息率、利潤(rùn)率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購(gòu)建價(jià)格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。

　?。?） 收益法：

　　① 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益或租賃收的資料。② 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報(bào)酬率方面的資料。

　?。?） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法：

　　① 同類房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來(lái)趨勢(shì)。② 同類房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。③ 同類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)費(fèi)用。④ 同類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。

　　第二節(jié)估價(jià)報(bào)告指錯(cuò)

　　一、答題技巧

　　1、指錯(cuò)題指出的錯(cuò)誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？“

　　這是因?yàn)殄e(cuò)誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯(cuò)誤是因?yàn)榍懊驽e(cuò)了引起的連鎖錯(cuò)誤，有些是次要的錯(cuò)誤，你要把自己覺(jué)得有把握的錯(cuò)誤寫(xiě)在前面，否則，13個(gè)錯(cuò)誤寫(xiě)完了，后面你再寫(xiě)得多也沒(méi)分！

　　2、揣摩評(píng)卷人的心理

　　3、先理草稿，再答題

　　二、答題思路

　?。ㄒ唬?閱讀報(bào)告：

　　1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說(shuō)明。5、測(cè)算過(guò)程。6、估價(jià)結(jié)果

　?。ǘ?錯(cuò)誤類型

　　1、不全面。

　?、偃庇行?、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；④估價(jià)結(jié)果。

　　2、不規(guī)范。

　　①術(shù)語(yǔ)不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯(cuò)別字。

　　3、不充分。

　?。?）取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來(lái)源、資本化率取值）；（2）推理說(shuō)明不充分。

　?、?時(shí)間修正未說(shuō)明市場(chǎng)狀況分析。② 比準(zhǔn)價(jià)格的未說(shuō)明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。

　　4、不一致。

　?、俳Y(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）；③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開(kāi)評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說(shuō)明與結(jié)論不一致。

　　5、 不正確。

　　①每一項(xiàng)描述不正確（評(píng)估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過(guò)程）

　　（三） 常見(jiàn)錯(cuò)誤

　　一、報(bào)告書(shū)不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）

　　1. 封面

　　2. 目錄

　　3. 致委托方函：

　　時(shí)點(diǎn)、對(duì)象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章

　　4. 估價(jià)師聲明

　　5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件

　?、?說(shuō)明不全（評(píng)估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；

　?、?他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響）；

　?、?特殊處理（無(wú)法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；

　?、軝?quán)證說(shuō)明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說(shuō)明）。

　　6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告

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