房地產(chǎn)開發(fā)，其實(shí)并無(wú)定式——關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的思考

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論起房地產(chǎn)江湖，有兩個(gè)比較另類、成熟可又相當(dāng)成功的劍客：深圳萬(wàn)科和河南鑫苑置業(yè)。前者囤地不少、開發(fā)項(xiàng)目眾多、開發(fā)量大、銷售速度快，好像高速流水線，土地吞進(jìn)來(lái)，又很快地建起樓銷售掉，銷售回款又馬上去買地，如此循環(huán)往復(fù)，名之曰：快速開發(fā)模式。河南鑫苑置業(yè)有限公司采取的戰(zhàn)略是：“不囤地，不存房，輕資產(chǎn)”，通俗地說(shuō)，就是沒有土地存量，建成的房子全部賣光，企業(yè)除了流動(dòng)資金、品牌和人才，存貨和固定資產(chǎn)很少，因此能在紐約證券交易所上市。

他們之所以笑傲江湖，原因在于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，地區(qū)差異大，土地供應(yīng)量充足，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，市場(chǎng)需求量大，隨著土地供應(yīng)越來(lái)越透明，招拍掛模式使他們隨時(shí)隨地找到開發(fā)資源，也就是說(shuō)我國(guó)完全具備此種開發(fā)模式的沃野膏壤。例如，如果市場(chǎng)消化量和消化速度緩慢，快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠資金，再進(jìn)入下一個(gè)循環(huán)，怎么可能?“輕資產(chǎn)”還不是一句空話?從2007年開始，國(guó)家宏觀調(diào)控力度越來(lái)越大，深萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石率先拋出拐點(diǎn)論，帶頭降價(jià)銷售，其怕者乃是房?jī)r(jià)的停滯不前，銷路不暢，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不靈，現(xiàn)金大量積壓，導(dǎo)致“快速開發(fā)、不存房、輕資產(chǎn)”開發(fā)模式的破產(chǎn)。試想，若我國(guó)也發(fā)生諸如美國(guó)的次按危機(jī)，導(dǎo)致購(gòu)房能力下降，要想“不囤地、不存房、輕資產(chǎn)”簡(jiǎn)直比登天還難!《孟子》有言曰：“雖有智能，不如乘勢(shì)；雖有磁基，不如待時(shí)。”竊以為，此種開發(fā)模式之所以成功，乃時(shí)勢(shì)使然，所謂時(shí)勢(shì)造英雄。他們成為英雄，在于他們把握住時(shí)勢(shì)，成為時(shí)代弄潮兒。

如此說(shuō)，還有另外的根據(jù)，乃大幅度囤地、從事土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)者，同樣取得了成功，也是時(shí)勢(shì)使然。若論囤地，“碧桂園”是登峰造極者，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2007年7月末，該公司總土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬(wàn)平方米。其土地儲(chǔ)備量超過(guò)土地儲(chǔ)備量第二的房地產(chǎn)企業(yè)近一倍。但碧桂園的土地主要集中在二、三線城市和一線城市的郊區(qū)，因而其資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)低廉。而萬(wàn)科是擁有接近500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)債率為 59％，超過(guò)1500萬(wàn)平方米(2007年上半年)的土地儲(chǔ)備規(guī)模以及中國(guó)首家銷售額突破200億元的房地產(chǎn)企業(yè)。又如新世界在全國(guó)各地的土地儲(chǔ)備已達(dá) 1753萬(wàn)平方米；越秀投資房地產(chǎn)業(yè)五年保持了300億元左右的資產(chǎn)規(guī)模，土地儲(chǔ)備達(dá)600萬(wàn)平方米；富力地產(chǎn)最新公布的公告顯示，截至2007年7月11日，富力地產(chǎn)全國(guó)的土地儲(chǔ)備量約為 2092萬(wàn)平方米。

囤地者，必須有地可囤，有錢吃得下，有能力消化掉，缺一不可。大凡囤地者，不是財(cái)大氣粗，就是關(guān)系硬朗，給地方以巨大的外部經(jīng)濟(jì)利益者，尤以品牌強(qiáng)、財(cái)大氣粗者為甚。有地可囤，根源在于政府運(yùn)營(yíng)城市思想之泛濫，開發(fā)商大盤開發(fā)理念之流行，本來(lái)是政府的義務(wù)開發(fā)商們非要承攬下來(lái)，成片開發(fā)，綜合配套，以獲取巨大的土地增值利益(相當(dāng)于級(jí)差地租Ⅱ)。在這種情況下，政府征收土地增值稅也缺乏正當(dāng)理由，因?yàn)橥恋卮蠓仍鲋档耐剖帜碎_發(fā)商是也!但凡事總要有度，過(guò)度則招禍引災(zāi)。開發(fā)商們大肆囤地，要坐地生金生銀，可房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，房屋供不應(yīng)求，土地遲遲變不成住房，政府不得不為囤地者立規(guī)矩，規(guī)定取得土地超過(guò)2年的，政府可無(wú)償收回，即使不收回的，也要收取土地空置費(fèi)和土地增值稅，目的就是敦促開發(fā)企業(yè)盡快按土地出讓合同要求建成老百姓需要的房屋，以緩解供求緊張之矛盾。如此一來(lái)，囤地者的風(fēng)險(xiǎn)驟然加大，利益則大大縮水(土地增值稅強(qiáng)化征收)，也意味著囤地模式的式微。

但這是否意味著“不囤地、不存房、輕資產(chǎn)”模式可以大行其道呢，愚以為，也未必如此。采取該模式者，均以住宅為主要攻取方向，萬(wàn)科如此，鑫苑也不例外。該模式在市場(chǎng)形勢(shì)大好時(shí)，無(wú)一是轉(zhuǎn)動(dòng)乾坤的咒語(yǔ)。而在市場(chǎng)低迷的情況下，則難以靈驗(yàn)，除非開發(fā)商及時(shí)跳出圈外，手握大把現(xiàn)金在場(chǎng)外觀望。其實(shí)，該模式的另外一層含義就是快速避險(xiǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，沒有地、沒有房、也沒有地產(chǎn)類的存量資產(chǎn)，確保逃過(guò)劫難。因此，還算不上真正的房地產(chǎn)開發(fā)商，就像靈活的游擊隊(duì)。

綜上所論，竊以為，房地產(chǎn)開發(fā)和土地管理進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段，在新的環(huán)境中，開發(fā)模式中如下幾個(gè)方面值得考量：

第一，不囤地是對(duì)的，手中沒項(xiàng)目是不對(duì)的。囤地者，大有囤積居奇之嫌，與當(dāng)今時(shí)勢(shì)背離，風(fēng)險(xiǎn)大，充滿太多的不確定性，一旦政策有變，預(yù)期利潤(rùn)旋即化為無(wú)形。而開發(fā)項(xiàng)目則不同，有政府的土地出讓批文，開發(fā)商所做者就是抓緊開發(fā)和銷售。萬(wàn)科采取合縱連橫、兼并收購(gòu)諸辦法所要達(dá)到的目標(biāo)就是增加項(xiàng)目資源，為開發(fā)一線輸送炮彈。鑫苑置業(yè)的模式能順利運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵也是能以最快的速度拿到項(xiàng)目，因此，我們不斷發(fā)現(xiàn)，他們拿項(xiàng)目的價(jià)格往往不菲，其利潤(rùn)主要來(lái)自于快速的綜合運(yùn)作能力和品牌效應(yīng)。

第二，不積壓房是對(duì)的，不存高價(jià)值物業(yè)是不對(duì)的。例如，在房?jī)r(jià)迅速上升的過(guò)去幾年，囤地的、捂房的所獲得的利潤(rùn)率遠(yuǎn)比賣了開發(fā)，開發(fā)了賣來(lái)得合算。每年房?jī)r(jià)提高12％的話，兩年就是24％，可是再容易操作的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期也得兩年，要想取得 24％的利潤(rùn)，談何容易?費(fèi)力反而討不了好，何必費(fèi)心去開發(fā)新樓盤。這一點(diǎn)可能對(duì)諸如萬(wàn)科之類的上市公司沒有誘惑力，畢竟王石們要抓緊結(jié)算項(xiàng)目收益，增加企業(yè)利潤(rùn)，給廣大的中小股東們滿意的答卷。但那些沒有上市的公司根本就沒有顧忌，能捂一天算一天，越捂房?jī)r(jià)越高。

愚以為，大型公司在開發(fā)過(guò)程中，不宜采取房賣光戰(zhàn)略。應(yīng)在條件合適的時(shí)候適當(dāng)保留些物業(yè)，特別是高價(jià)值的商業(yè)物業(yè)，以獲得房屋增值收益、租金收益，同時(shí)，還能通過(guò)抵押獲得流動(dòng)性貸款。這樣，能確保公司有持續(xù)不斷的現(xiàn)金流，保持公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和股東的持續(xù)回報(bào)。不然，若開發(fā)項(xiàng)目斷炊，很有可能給股東們回報(bào)個(gè)“大鴨蛋”，甚至還要從股東兜里掏錢(收益為負(fù))。是故，“輕資產(chǎn)”在某個(gè)階段是對(duì)的，但在另一階段就不合適了。保留部分高價(jià)值物業(yè)，就好比“驅(qū)逐艦”搭配上了航空母艦，讓公司看起來(lái)更強(qiáng)大，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)。萬(wàn)科地產(chǎn)目前就面臨著這種壓力，總不能一個(gè)個(gè)地持續(xù)開發(fā)下去吧?你的戰(zhàn)車想不停地開，政府還不一定發(fā)通行證呢！再說(shuō)，高速開發(fā)模式也不可能管用一輩子。所以，公司越大，就越要有兩手準(zhǔn)備，不然，高樓萬(wàn)丈，基礎(chǔ)不牢，倒塌還不在瞬間。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)模式，其實(shí)并無(wú)定式。借用鄧小平的話：“不管白貓黑貓，抓住老鼠就是好貓。”不同背景、實(shí)力和開發(fā)理想的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其開發(fā)模式不同。例如，河南鑫苑置業(yè)公司，它想在美國(guó)上市，采取了符合紐約證券交易所上市條件的模式，在大陸和香港上市，就得考慮企業(yè)資產(chǎn)及規(guī)模，不然，如何讓股東放心公司有巨大的發(fā)展?jié)摿?、盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力呢?我們說(shuō)沒有定式還在于形勢(shì)不斷變化，企業(yè)要適應(yīng)這種變化，切不可犯“刻舟求劍”的錯(cuò)誤。所謂“以不變應(yīng)萬(wàn)變”，其實(shí)，這個(gè)“不變”的本質(zhì)就是“變”。但愿各類房地產(chǎn)開發(fā)公司都能認(rèn)清形勢(shì)，采取符合自身特點(diǎn)的開發(fā)模式。

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