[陜西]淺析安康房地產(chǎn)市場(chǎng) 或可迎來(lái)一個(gè)嶄新的明天

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隨著年初樓市新政持續(xù)發(fā)酵、股市走強(qiáng)刺激需求、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)預(yù)期增強(qiáng)等因素，多地樓市再現(xiàn)“紅5月”。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的“百城房?jī)r(jià)”數(shù)據(jù)顯示，今年5月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，房?jī)r(jià)上漲城市增至48個(gè)，其中北上廣深四大一線城市環(huán)比全漲。但這并不是樓市走高的普遍現(xiàn)象。

作為西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)的安康，和全國(guó)眾多三、四線城市一樣，有著不同答案。面對(duì)全國(guó)性、區(qū)域性細(xì)分市場(chǎng)差異化不斷拉開(kāi)，三四線樓市普遍“圍城”，高庫(kù)存套住開(kāi)發(fā)商是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

據(jù)《2014年安康房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，當(dāng)年安康房地產(chǎn)全年投資增速、土地交易、房屋交易量、均價(jià)等各項(xiàng)指標(biāo)均明顯下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)已結(jié)束高速發(fā)展的“白銀時(shí)代”，持續(xù)調(diào)整成為常態(tài)。

變奏、破局、突圍。日前，安康市政府組織相關(guān)部門和市內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)展開(kāi)座談，并明確，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，配套相關(guān)政策，通過(guò)綜合施策，共同促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

從“水漲船高”到投資遇冷

據(jù)安康市房管局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2003年安康中心城市房?jī)r(jià)突破千元大關(guān)，達(dá)到1040元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)率9.47%。2007年均價(jià)突破2000元，達(dá)到2160元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)率31.71%。2010年均價(jià)突破4000元，達(dá)到4030元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)率13.84%。2013年均價(jià)達(dá)4584元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)率0.6%。

客觀地講，這一期間，也是安康發(fā)展速度較快時(shí)期，但過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，也成為影響民生的重要因素之一。

進(jìn)入2014年，受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)及微觀各種因素影響，安康房地產(chǎn)投資增速、土地交易、房屋交易量、均價(jià)等明顯下滑。

《2014年安康房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，當(dāng)年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積126萬(wàn)平方米，同比下降31.60%。普通商品房土地供應(yīng)大幅下降。漢濱區(qū)普通商品房住房用地供應(yīng)47宗，面積76.6萬(wàn)平方米，同比下降45.81%；成交金額20.03億，同比下降36%。

普通商品房成交量大幅下滑。全年中心城市累計(jì)銷售商品房2777套，面積31.66萬(wàn)平方米。銷售套數(shù)同比下降36%，面積同比下降36.3%；全年二手房交易1030宗，交易面積10.4萬(wàn)平方米，同比下降60%。

商品房均價(jià)持續(xù)下降。2014全年普通商品房均價(jià)4482.5元/平方米，同比下降2.23%。當(dāng)年12月達(dá)最低點(diǎn)4277元/平方米。其中項(xiàng)目最高均價(jià)5451元，最低均價(jià)2553元。

供求失衡下的風(fēng)險(xiǎn)釋放

“相對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)，安康房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)失衡。”一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“當(dāng)前市場(chǎng)下行趨勢(shì)，究其實(shí)質(zhì)，還是多年來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)釋放，行業(yè)下行調(diào)整是市場(chǎng)必然，更有利于市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。”

據(jù)了解，當(dāng)前，安康各縣區(qū)、鎮(zhèn)辦均布局了大量保障房項(xiàng)目，就地就近城鎮(zhèn)化稀釋了居民到中心城市購(gòu)房的剛性需求。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年—2014年期間，中心城市商品房預(yù)售面積達(dá)400余萬(wàn)平方米，五年間有3萬(wàn)余套房進(jìn)入市場(chǎng)，目前有庫(kù)存待售1萬(wàn)套。后期消化有待持續(xù)幾年時(shí)間。

同時(shí)，2014年上半年以前，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，安康本地房地產(chǎn)金融政策也進(jìn)入前所未有偏緊狀態(tài)。開(kāi)發(fā)信貸收窄，供地環(huán)節(jié)停貸，在建工程抵押貸款必須有相應(yīng)資質(zhì)和業(yè)績(jī)。

后半年以來(lái)，個(gè)人按揭貸款方面，“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策的出臺(tái)并未改變個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的申請(qǐng)條件和準(zhǔn)入門檻，首套及二套房首付比例提高，三套以上停止貸款，至少影響了20%銷售量，甚至更高。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金吃緊，開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步上升，個(gè)別樓盤甚至存在“崩盤”危險(xiǎn)。

虛高的房?jī)r(jià)也令市場(chǎng)望而卻步。據(jù)2013年全省各市GDP排名，安康僅名列全省第8位，人均GDP排名第10名，房?jī)r(jià)卻超過(guò)寶雞、咸陽(yáng)、漢中等地，房?jī)r(jià)漲幅多次蟬聯(lián)全省前3名。

保障房供給體系的不斷完善，也使得住宅供應(yīng)由原來(lái)單一商品房供應(yīng)模式轉(zhuǎn)為保障房、商品房共存模式。2014年全年住宅銷量前5位均為限價(jià)房項(xiàng)目，普通商品房成交量大幅下滑。

市場(chǎng)分化已勢(shì)不可擋

目前，面臨嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)下行壓力，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響力的房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑是國(guó)家關(guān)注的焦點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的角度而言，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下滑不利于經(jīng)濟(jì)順利轉(zhuǎn)型。維持房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)平穩(wěn)健康發(fā)展，或?qū)⑹亲詈媒Y(jié)果。

“各樓盤價(jià)格、銷售在新常態(tài)下將繼續(xù)分化。無(wú)論怎樣，對(duì)后市，商品房?jī)?nèi)在品質(zhì)將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，‘全民搞開(kāi)發(fā)’的時(shí)代將一去不返。”

該業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，進(jìn)入后市，安康房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的趨勢(shì)不會(huì)變化。中長(zhǎng)期看，政策會(huì)從“過(guò)緊”回歸到“常態(tài)”，以保持市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

同時(shí)，供大于求的矛盾難以逆轉(zhuǎn)。2014年中心城市庫(kù)存水平已達(dá)到歷史新高，未來(lái)銷售壓力將進(jìn)一步加大?，F(xiàn)階段市場(chǎng)主基調(diào)仍以消化庫(kù)存為主。在現(xiàn)有政策背景下，市場(chǎng)不具備大幅反彈空間。

“保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”，這種供給結(jié)構(gòu)已悄然形成，并成為新常態(tài)，保障房在調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，平抑房?jī)r(jià)方面的作用日益凸顯。預(yù)計(jì)未來(lái)3—5年保障房實(shí)際入住達(dá)到高峰，市場(chǎng)將釋放出更多二手房供給，存量市場(chǎng)將占據(jù)較高比例。

供求狀況決定房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。從目前市場(chǎng)供求情況看，未來(lái)2——3年市場(chǎng)價(jià)格將進(jìn)一步回落，但綜合物價(jià)上漲因素，及消費(fèi)者對(duì)住宅需求品質(zhì)的提高，長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。

回歸之路仍舊任重道遠(yuǎn)

“房地產(chǎn)博弈的不僅僅是經(jīng)濟(jì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)更多也涉及到民生。我們目前正進(jìn)一步研究產(chǎn)品定位，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)、降低成本，適時(shí)轉(zhuǎn)型升級(jí)，最終實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)發(fā)展。”

王言平所說(shuō)的，也是安康大部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下一步重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

興安地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)江樹(shù)群說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型、升級(jí)都不容易。盡管目前安康房市仍處于相對(duì)冬天，但開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極找到適銷對(duì)路的產(chǎn)品，不斷提升商品房品質(zhì)，才能讓市場(chǎng)“埋單”，從而贏得新的生機(jī)。

納稅3165萬(wàn)元，作為去年全市民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅第一的興華集團(tuán)，其背后正是企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，牢牢抓住消費(fèi)者改善性住房需求的結(jié)果。

“隨著政府政策發(fā)力，原來(lái)剛性住房需求變?yōu)檫m應(yīng)改善性住房需求的樓市產(chǎn)品將走俏市場(chǎng)。同時(shí)，作為地產(chǎn)商自身要進(jìn)一步對(duì)安康房地產(chǎn)業(yè)誠(chéng)信、質(zhì)量、服務(wù)、品牌等問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真思考。”興華集團(tuán)董事長(zhǎng)易思華這樣分析。

不久前，安康出臺(tái)《限價(jià)商品房管理規(guī)定》，允許外來(lái)務(wù)工住房困難家庭申購(gòu)限價(jià)商品房，這為我們提供了安康普惠民生，積極消化房產(chǎn)存量的重要信號(hào)。