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[陜西]淺析安康房地產(chǎn)市場(chǎng) 或可迎來(lái)一個(gè)嶄新的明天
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摘要:隨著年初樓市新政持續(xù)發(fā)酵、股市走強(qiáng)刺激需求、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)預(yù)期增強(qiáng)等因素,多地樓市再現(xiàn)“紅5月”。隨著年初樓市新政持續(xù)發(fā)酵、股市走強(qiáng)刺激需求、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)預(yù)期增強(qiáng)等因素,多地樓市再現(xiàn)“紅5月”。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的“百城房?jī)r(jià)”數(shù)據(jù)顯示,今年5月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲,房?jī)r(jià)上漲城市增至48個(gè),其中北上廣深四大一線城市環(huán)比全漲。但這并不是樓市走高的普遍現(xiàn)象。
作為西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)的安康,和全國(guó)眾多三、四線城市一樣,有著不同答案。面對(duì)全國(guó)性、區(qū)域性細(xì)分市場(chǎng)差異化不斷拉開(kāi),三四線樓市普遍“圍城”,高庫(kù)存套住開(kāi)發(fā)商是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
據(jù)《2014年安康房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》,當(dāng)年安康房地產(chǎn)全年投資增速、土地交易、房屋交易量、均價(jià)等各項(xiàng)指標(biāo)均明顯下滑,房地產(chǎn)市場(chǎng)已結(jié)束高速發(fā)展的“白銀時(shí)代”,持續(xù)調(diào)整成為常態(tài)。
變奏、破局、突圍。日前,安康市政府組織相關(guān)部門和市內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)展開(kāi)座談,并明確,要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展,配套相關(guān)政策,通過(guò)綜合施策,共同促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
從“水漲船高”到投資遇冷
據(jù)安康市房管局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2003年安康中心城市房?jī)r(jià)突破千元大關(guān),達(dá)到1040元/平方米,環(huán)比增長(zhǎng)率9.47%。2007年均價(jià)突破2000元,達(dá)到2160元/平方米,環(huán)比增長(zhǎng)率31.71%。2010年均價(jià)突破4000元,達(dá)到4030元/平方米,環(huán)比增長(zhǎng)率13.84%。2013年均價(jià)達(dá)4584元/平方米,環(huán)比增長(zhǎng)率0.6%。
客觀地講,這一期間,也是安康發(fā)展速度較快時(shí)期,但過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià),也成為影響民生的重要因素之一。
進(jìn)入2014年,受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)及微觀各種因素影響,安康房地產(chǎn)投資增速、土地交易、房屋交易量、均價(jià)等明顯下滑。
《2014年安康房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示,當(dāng)年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積126萬(wàn)平方米,同比下降31.60%。普通商品房土地供應(yīng)大幅下降。漢濱區(qū)普通商品房住房用地供應(yīng)47宗,面積76.6萬(wàn)平方米,同比下降45.81%;成交金額20.03億,同比下降36%。
普通商品房成交量大幅下滑。全年中心城市累計(jì)銷售商品房2777套,面積31.66萬(wàn)平方米。銷售套數(shù)同比下降36%,面積同比下降36.3%;全年二手房交易1030宗,交易面積10.4萬(wàn)平方米,同比下降60%。
商品房均價(jià)持續(xù)下降。2014全年普通商品房均價(jià)4482.5元/平方米,同比下降2.23%。當(dāng)年12月達(dá)最低點(diǎn)4277元/平方米。其中項(xiàng)目最高均價(jià)5451元,最低均價(jià)2553元。
供求失衡下的風(fēng)險(xiǎn)釋放
“相對(duì)于全國(guó)市場(chǎng),安康房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)失衡。”一業(yè)內(nèi)人士告訴記者,“當(dāng)前市場(chǎng)下行趨勢(shì),究其實(shí)質(zhì),還是多年來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)釋放,行業(yè)下行調(diào)整是市場(chǎng)必然,更有利于市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。”
據(jù)了解,當(dāng)前,安康各縣區(qū)、鎮(zhèn)辦均布局了大量保障房項(xiàng)目,就地就近城鎮(zhèn)化稀釋了居民到中心城市購(gòu)房的剛性需求。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2010年—2014年期間,中心城市商品房預(yù)售面積達(dá)400余萬(wàn)平方米,五年間有3萬(wàn)余套房進(jìn)入市場(chǎng),目前有庫(kù)存待售1萬(wàn)套。后期消化有待持續(xù)幾年時(shí)間。
同時(shí),2014年上半年以前,受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,安康本地房地產(chǎn)金融政策也進(jìn)入前所未有偏緊狀態(tài)。開(kāi)發(fā)信貸收窄,供地環(huán)節(jié)停貸,在建工程抵押貸款必須有相應(yīng)資質(zhì)和業(yè)績(jī)。
后半年以來(lái),個(gè)人按揭貸款方面,“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策的出臺(tái)并未改變個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的申請(qǐng)條件和準(zhǔn)入門檻,首套及二套房首付比例提高,三套以上停止貸款,至少影響了20%銷售量,甚至更高。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金吃緊,開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng),開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步上升,個(gè)別樓盤甚至存在“崩盤”危險(xiǎn)。
虛高的房?jī)r(jià)也令市場(chǎng)望而卻步。據(jù)2013年全省各市GDP排名,安康僅名列全省第8位,人均GDP排名第10名,房?jī)r(jià)卻超過(guò)寶雞、咸陽(yáng)、漢中等地,房?jī)r(jià)漲幅多次蟬聯(lián)全省前3名。
保障房供給體系的不斷完善,也使得住宅供應(yīng)由原來(lái)單一商品房供應(yīng)模式轉(zhuǎn)為保障房、商品房共存模式。2014年全年住宅銷量前5位均為限價(jià)房項(xiàng)目,普通商品房成交量大幅下滑。
市場(chǎng)分化已勢(shì)不可擋
目前,面臨嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)下行壓力,對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響力的房地產(chǎn)業(yè),無(wú)疑是國(guó)家關(guān)注的焦點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的角度而言,房地產(chǎn)價(jià)格大幅下滑不利于經(jīng)濟(jì)順利轉(zhuǎn)型。維持房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)平穩(wěn)健康發(fā)展,或?qū)⑹亲詈媒Y(jié)果。
“各樓盤價(jià)格、銷售在新常態(tài)下將繼續(xù)分化。無(wú)論怎樣,對(duì)后市,商品房?jī)?nèi)在品質(zhì)將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力,‘全民搞開(kāi)發(fā)’的時(shí)代將一去不返。”
該業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,進(jìn)入后市,安康房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的趨勢(shì)不會(huì)變化。中長(zhǎng)期看,政策會(huì)從“過(guò)緊”回歸到“常態(tài)”,以保持市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
同時(shí),供大于求的矛盾難以逆轉(zhuǎn)。2014年中心城市庫(kù)存水平已達(dá)到歷史新高,未來(lái)銷售壓力將進(jìn)一步加大?,F(xiàn)階段市場(chǎng)主基調(diào)仍以消化庫(kù)存為主。在現(xiàn)有政策背景下,市場(chǎng)不具備大幅反彈空間。
“保障的歸保障,市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”,這種供給結(jié)構(gòu)已悄然形成,并成為新常態(tài),保障房在調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu),平抑房?jī)r(jià)方面的作用日益凸顯。預(yù)計(jì)未來(lái)3—5年保障房實(shí)際入住達(dá)到高峰,市場(chǎng)將釋放出更多二手房供給,存量市場(chǎng)將占據(jù)較高比例。
供求狀況決定房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。從目前市場(chǎng)供求情況看,未來(lái)2——3年市場(chǎng)價(jià)格將進(jìn)一步回落,但綜合物價(jià)上漲因素,及消費(fèi)者對(duì)住宅需求品質(zhì)的提高,長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。
回歸之路仍舊任重道遠(yuǎn)
“房地產(chǎn)博弈的不僅僅是經(jīng)濟(jì),開(kāi)發(fā)企業(yè)更多也涉及到民生。我們目前正進(jìn)一步研究產(chǎn)品定位,通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)、降低成本,適時(shí)轉(zhuǎn)型升級(jí),最終實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)發(fā)展。”
王言平所說(shuō)的,也是安康大部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下一步重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。
興安地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)江樹(shù)群說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型、升級(jí)都不容易。盡管目前安康房市仍處于相對(duì)冬天,但開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極找到適銷對(duì)路的產(chǎn)品,不斷提升商品房品質(zhì),才能讓市場(chǎng)“埋單”,從而贏得新的生機(jī)。
納稅3165萬(wàn)元,作為去年全市民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅第一的興華集團(tuán),其背后正是企業(yè)轉(zhuǎn)變思路,不斷開(kāi)拓市場(chǎng),牢牢抓住消費(fèi)者改善性住房需求的結(jié)果。
“隨著政府政策發(fā)力,原來(lái)剛性住房需求變?yōu)檫m應(yīng)改善性住房需求的樓市產(chǎn)品將走俏市場(chǎng)。同時(shí),作為地產(chǎn)商自身要進(jìn)一步對(duì)安康房地產(chǎn)業(yè)誠(chéng)信、質(zhì)量、服務(wù)、品牌等問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真思考。”興華集團(tuán)董事長(zhǎng)易思華這樣分析。
不久前,安康出臺(tái)《限價(jià)商品房管理規(guī)定》,允許外來(lái)務(wù)工住房困難家庭申購(gòu)限價(jià)商品房,這為我們提供了安康普惠民生,積極消化房產(chǎn)存量的重要信號(hào)。
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