[陜西]淺析安康房地產(chǎn)市場 或可迎來一個嶄新的明天

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

隨著年初樓市新政持續(xù)發(fā)酵、股市走強刺激需求、經(jīng)濟企穩(wěn)預期增強等因素，多地樓市再現(xiàn)“紅5月”。

據(jù)中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的“百城房價”數(shù)據(jù)顯示，今年5月全國100個城市新建住宅均價環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，房價上漲城市增至48個，其中北上廣深四大一線城市環(huán)比全漲。但這并不是樓市走高的普遍現(xiàn)象。

作為西部欠發(fā)達地區(qū)的安康，和全國眾多三、四線城市一樣，有著不同答案。面對全國性、區(qū)域性細分市場差異化不斷拉開，三四線樓市普遍“圍城”，高庫存套住開發(fā)商是一個不爭的事實。

據(jù)《2014年安康房地產(chǎn)發(fā)展報告》，當年安康房地產(chǎn)全年投資增速、土地交易、房屋交易量、均價等各項指標均明顯下滑，房地產(chǎn)市場已結(jié)束高速發(fā)展的“白銀時代”，持續(xù)調(diào)整成為常態(tài)。

變奏、破局、突圍。日前，安康市政府組織相關(guān)部門和市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展開座談，并明確，要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，配套相關(guān)政策，通過綜合施策，共同促進市場平穩(wěn)發(fā)展。

從“水漲船高”到投資遇冷

據(jù)安康市房管局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2003年安康中心城市房價突破千元大關(guān)，達到1040元/平方米，環(huán)比增長率9.47%。2007年均價突破2000元，達到2160元/平方米，環(huán)比增長率31.71%。2010年均價突破4000元，達到4030元/平方米，環(huán)比增長率13.84%。2013年均價達4584元/平方米，環(huán)比增長率0.6%。

客觀地講，這一期間，也是安康發(fā)展速度較快時期，但過快增長的房價，也成為影響民生的重要因素之一。

進入2014年，受整個宏觀經(jīng)濟及微觀各種因素影響，安康房地產(chǎn)投資增速、土地交易、房屋交易量、均價等明顯下滑。

《2014年安康房地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，當年房地產(chǎn)新開工面積126萬平方米，同比下降31.60%。普通商品房土地供應大幅下降。漢濱區(qū)普通商品房住房用地供應47宗，面積76.6萬平方米，同比下降45.81%；成交金額20.03億，同比下降36%。

普通商品房成交量大幅下滑。全年中心城市累計銷售商品房2777套，面積31.66萬平方米。銷售套數(shù)同比下降36%，面積同比下降36.3%；全年二手房交易1030宗，交易面積10.4萬平方米，同比下降60%。

商品房均價持續(xù)下降。2014全年普通商品房均價4482.5元/平方米，同比下降2.23%。當年12月達最低點4277元/平方米。其中項目最高均價5451元，最低均價2553元。

供求失衡下的風險釋放

“相對于全國市場，安康房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)失衡。”一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“當前市場下行趨勢，究其實質(zhì)，還是多年來產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快帶來的風險釋放，行業(yè)下行調(diào)整是市場必然，更有利于市場健康持續(xù)發(fā)展。”

據(jù)了解，當前，安康各縣區(qū)、鎮(zhèn)辦均布局了大量保障房項目，就地就近城鎮(zhèn)化稀釋了居民到中心城市購房的剛性需求。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年—2014年期間，中心城市商品房預售面積達400余萬平方米，五年間有3萬余套房進入市場，目前有庫存待售1萬套。后期消化有待持續(xù)幾年時間。

同時，2014年上半年以前，受國家宏觀調(diào)控政策影響，安康本地房地產(chǎn)金融政策也進入前所未有偏緊狀態(tài)。開發(fā)信貸收窄，供地環(huán)節(jié)停貸，在建工程抵押貸款必須有相應資質(zhì)和業(yè)績。

后半年以來，個人按揭貸款方面，“認貸不認房”政策的出臺并未改變個人房貸業(yè)務的申請條件和準入門檻，首套及二套房首付比例提高，三套以上停止貸款，至少影響了20%銷售量，甚至更高。部分開發(fā)企業(yè)資金吃緊，開發(fā)周期拉長，開發(fā)成本進一步上升，個別樓盤甚至存在“崩盤”危險。

虛高的房價也令市場望而卻步。據(jù)2013年全省各市GDP排名，安康僅名列全省第8位，人均GDP排名第10名，房價卻超過寶雞、咸陽、漢中等地，房價漲幅多次蟬聯(lián)全省前3名。

保障房供給體系的不斷完善，也使得住宅供應由原來單一商品房供應模式轉(zhuǎn)為保障房、商品房共存模式。2014年全年住宅銷量前5位均為限價房項目，普通商品房成交量大幅下滑。

市場分化已勢不可擋

目前，面臨嚴峻經(jīng)濟下行壓力，對經(jīng)濟發(fā)展有著重要影響力的房地產(chǎn)業(yè)，無疑是國家關(guān)注的焦點。從經(jīng)濟企穩(wěn)的角度而言，房地產(chǎn)價格大幅下滑不利于經(jīng)濟順利轉(zhuǎn)型。維持房地產(chǎn)業(yè)相對平穩(wěn)健康發(fā)展，或?qū)⑹亲詈媒Y(jié)果。

“各樓盤價格、銷售在新常態(tài)下將繼續(xù)分化。無論怎樣，對后市，商品房內(nèi)在品質(zhì)將成為核心競爭力，‘全民搞開發(fā)’的時代將一去不返。”

該業(yè)內(nèi)人士分析認為，進入后市，安康房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整的趨勢不會變化。中長期看，政策會從“過緊”回歸到“常態(tài)”，以保持市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

同時，供大于求的矛盾難以逆轉(zhuǎn)。2014年中心城市庫存水平已達到歷史新高，未來銷售壓力將進一步加大?，F(xiàn)階段市場主基調(diào)仍以消化庫存為主。在現(xiàn)有政策背景下，市場不具備大幅反彈空間。

“保障的歸保障，市場的歸市場”，這種供給結(jié)構(gòu)已悄然形成，并成為新常態(tài)，保障房在調(diào)整市場結(jié)構(gòu)，平抑房價方面的作用日益凸顯。預計未來3—5年保障房實際入住達到高峰，市場將釋放出更多二手房供給，存量市場將占據(jù)較高比例。

供求狀況決定房地產(chǎn)價格走勢。從目前市場供求情況看，未來2——3年市場價格將進一步回落，但綜合物價上漲因素，及消費者對住宅需求品質(zhì)的提高，長期看房價將穩(wěn)中有升。

回歸之路仍舊任重道遠

“房地產(chǎn)博弈的不僅僅是經(jīng)濟，開發(fā)企業(yè)更多也涉及到民生。我們目前正進一步研究產(chǎn)品定位，通過優(yōu)化設計、降低成本，適時轉(zhuǎn)型升級，最終實現(xiàn)跨行業(yè)發(fā)展。”

王言平所說的，也是安康大部分房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下一步重點關(guān)注的內(nèi)容。

興安地產(chǎn)集團董事長江樹群說，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型、升級都不容易。盡管目前安康房市仍處于相對冬天，但開發(fā)企業(yè)要積極找到適銷對路的產(chǎn)品，不斷提升商品房品質(zhì)，才能讓市場“埋單”，從而贏得新的生機。

納稅3165萬元，作為去年全市民營房地產(chǎn)企業(yè)納稅第一的興華集團，其背后正是企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，不斷開拓市場，牢牢抓住消費者改善性住房需求的結(jié)果。

“隨著政府政策發(fā)力，原來剛性住房需求變?yōu)檫m應改善性住房需求的樓市產(chǎn)品將走俏市場。同時，作為地產(chǎn)商自身要進一步對安康房地產(chǎn)業(yè)誠信、質(zhì)量、服務、品牌等問題進行認真思考。”興華集團董事長易思華這樣分析。

不久前，安康出臺《限價商品房管理規(guī)定》，允許外來務工住房困難家庭申購限價商品房，這為我們提供了安康普惠民生，積極消化房產(chǎn)存量的重要信號。