二手房避稅方法您知道多少？靠譜嗎？

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       當(dāng)“假離婚”的風(fēng)險為越來越多的人所了解時，“以租代售”、“假贈予真交易”、“賣前公證”等二手房避稅“花招”在網(wǎng)絡(luò)上不時出現(xiàn)。事實上，不少寧波市民在購買不足5年的二手房時，也曾或多或少地聽說過這些避稅方法。不過，市房產(chǎn)交易中心法規(guī)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些“花招”并不靠譜。

　　以租代售風(fēng)險大

　　為了讓孩子讀個好小學(xué)，顧先生打算在華光城買一套二手房。顧先生中意的房子差3個月才滿5年，他希望房東能等一等，這樣就能免去一筆不菲的稅費?？墒?，房東因生意需要，急需賣房回籠資金。多方打聽，朋友建議顧先生以租賃的方式入住，3個月后按雙方約定的價格優(yōu)先購買，已交的3個月房租沖抵房價。

　　根據(jù)寧波房屋交易相關(guān)文件，3個月后，顧先生的這筆房屋交易只需繳契稅、個人所得稅、交易手續(xù)費等，無需繳納金額最高的營業(yè)稅。不過，這一做法并未得到專業(yè)人士的認(rèn)可。

　　“房屋價格變化非常大，如果3個月后，房屋價格上漲了，賣家完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子?！边@位負(fù)責(zé)人說，除此以外，部分賣家還可能將房屋抵押或另外出售，買家的風(fēng)險非常大。

　　假贈予真交易

　　“以贈予的方式交易未滿5年的二手房”也是網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)頻率較高的避稅“怪招”。支招人認(rèn)為，按照贈予的形式變相交易，就不涉及營業(yè)稅的問題，所需付的費用為公證費以及契稅。

　　然而這一說法并不準(zhǔn)確。假贈予真交易是以合法形式掩蓋非法目的的行為，在法律上可被認(rèn)定為無效行為。這種交易一旦發(fā)生糾紛，因為“贈予”的性質(zhì)，賣方可能喪失要求“受贈人”支付房款的權(quán)利。

　　交易雙方之間如果沒有親屬關(guān)系，買方通過接受贈予方式獲得房屋，需要按照房價的20％繳納所得稅，這比交易中的營業(yè)稅和差額所得稅要高出很多。這位負(fù)責(zé)人說：“不僅如此，買家將來出售贈予所得房屋時，還會被征收20％的個人所得稅，脫手會非常困難?！?br />
　　只公證不過戶隱患多

　　日前，王小姐好友想出售自己在江東甬江沿岸的一處二手房?？紤]到今后單位要搬到東部新城，王小姐想買下好友的房子。由于二手房未達(dá)到滿5年的避稅條件，王小姐與朋友商量后決定：房產(chǎn)證先不過戶，雙方到公證處對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行公證，待房屋滿5年后再過戶。

　　事實上，公證只是公證機關(guān)證明買賣合同是雙方真實意思的表現(xiàn)，并不能證明房屋產(chǎn)權(quán)歸買方所有?！爸灰课輿]有過戶，房屋產(chǎn)權(quán)在法律上永遠(yuǎn)屬于賣方，賣方如果將房屋另售他人或進(jìn)行抵押，不受任何約束。”正清和律師事務(wù)所鐘律師說，一般來說，這類交易周期較長。如果最后正式交易過戶時稅費政策出現(xiàn)變動，買房者將面臨新的風(fēng)險。